KH Khoo Property -房产之路

那天，有位业主就私讯我，希望我可以帮忙他找租户，因為他在首邦市USJ1的库仑即将搬空，需要可以租给需要的企业当货仓. 对于工业仓库还是新手的我，赶忙去查一下那边的行情，也可以为他提供精准的租金定位. 原来，在USJ Subang Jaya有两个工业区块，一个是Taman Perindustrian USJ 1 ( Jalan Industri 1  to 19) ,主要是轻工业为主，分佈是排厂，仓库，车间和车厂. 一般都是租賃地契(Leasehold) ,旁边就是巴生河(Klang River). 这里的排厂，主要的面积为22" x75 "(1650 sqft), 也有些貝24'x80' (1920 sqft). 角头的工厂，大多都有35' - 50' 的Frontage. 仓库的面积大约是3700 sqft to 12000 sqft左右. 适合中小企业使用. 还有另外一个工厂区，就是Taman Perindustrian Subang USJ 1 (TPS USJ1), 主要是连接Jalan Subang 1 to 13 的道路,相比于Taman Perindustrian USJ 1会大一点，分佈的有Detached Factories , Semi- Detached Factories, Terrace Factory, Warehouse, Industrial Land和Logistics Centre. 这里的排厂主要有以下几类; 1.) Terrace Factory (3,000 sqft to 6,000 sqft) 2.) Semi- D Factory (8,000 sqft to 20,000sqft) 3.) Detached Factory (20000sqft  to 100,000 sqft) 4.) Warehouse (10,000 sqft to 80,000 sqft) 大多数的行业，聚集于此有Automative, Warehousing , Manufacturing和Building Materials. KH Khoo 邱继豪｜REN 59923 CBD Properties Sdn Bhd KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certi...

每当买家谈起USJ的房地产，大家往往会先想到USJ 5、USJ 6、USJ 9及USJ 11。 其中一个主要原因，是这些住宅区靠近以Taipan Business Centre为核心的成熟商业圈，日常所需的饮食、购物、银行、交通与生活服务都相当齐全。 然而，位于USJ南部的USJ 18，却好像是一个经常被市场忽略的住宅社区。 它没有过度华丽的包装，也不是经常出现在新楼盘广告中的热门地点，却是一个朴实、低调，而且发展成熟的有地住宅区。 USJ 18的住宅环境 USJ 18与USJ 17、USJ 19及USJ 20一带相连，整体属于舒适、便利及以家庭居住为主的社区。 部分住宅入口设有保安看顾，有助于提升社区的安全水平，让住户居住得更加安心。 USJ 18周边主要由成熟住宅区组成，邻近的商业设施包括USJ 19 Mall及Main Place Mall，居民也可前往周边商店、餐厅、超市及其他生活设施。 在公共交通方面，USJ 18靠近USJ 21一带的LRT车站及USJ 20周边交通网络，方便居民前往其他地区。 对于开车人士而言，这里也能够衔接USJ、Putra Heights、Puchong及Subang Jaya其他主要地区。 USJ 18以双层排屋为主 USJ 18的住宅产品，一般以双层排屋为主。 其中较常见的土地面积为： 22尺 × 75尺，约1,650平方尺。 不过，USJ 18也存在其他土地面积、角落单位、端头单位，以及不同建筑和房型设计。 因此，我们不能将22尺 × 75尺视为整个USJ 18唯一的房屋规格。即使位于同一个住宅区，不同街道及不同单位之间，仍然可能存在明显差异。 这类双层排屋一般适合： 新婚夫妇及准备组织家庭的买家； 希望从公寓升级至有地住宅的家庭； 需要更多卧室及生活空间的买家； 希望拥有私人泊车位及户外活动空间的家庭； 想与父母或其他家庭成员住在附近，方便互相照顾的买家。 为什么USJ 18仍然具有吸引力？ USJ 18能够持续吸引自住型买家，主要离不开以下四个原因。 1. 成熟的住宅环境 对于长期自住的家庭而言，社区的成熟度，很多时候比华丽的会所设施更加重要。 买家真正关心的，通常包括： 街道是否顺畅、泊车是否方便、邻居是否妥善维护房屋、社区翻新程度、繁忙时段的交通情况，以及保安管理是否完善。 这些日常生活条件，才是真正影响居住品质的重要...

如果要谈USJ的房价走势，我想最好的题材，就是从自己居住多年的首邦市USJ 6开始谈起. 这里不只是我熟悉的社区，也是我亲自买房、居住和见证其发展的地方. 根据Epiq的房地产交易数据，2000年，位于首邦市USJ 6/2S的一间单层半，也就是1.5层排屋，以大约RM220,000成交. 这类排屋的土地面积为24尺 × 65尺，约1,560平方尺. 而我在2005年，也以RM285,000购入USJ 6/2S的一间1.5层排屋. 2007年，USJ 6/2S再有一间房屋以RM313,000成交；到了2010年，另一间单位则以RM390,000成交. 从2000年的RM220,000，上升至2010年的RM390,000，十年间房价增加了RM170,000，累计涨幅约为77%. 再从2010年的RM390,000，上升至2019年的RM660,000，九年间增加了RM270,000，累计涨幅约为69%. 回头看看，从2000年的RM220,000，到2019年的RM660,000，房价在接近二十年的时间里增加了RM440,000，累计上涨了200%. 换句话说，房价已经达到原来价格的三倍。 USJ 6/2S历年部分成交记录; 2000年：No. x4，RM220,000 2001年：No. x4，RM270,000 2002年：No. x3，RM283,000 2003年：No. x4，RM290,000 2004年：No. x0，RM278,000 2005年：No. x1，RM285,000 2007年：No. x3，RM313,000 2010年：No. x1，RM390,000 2011年：No. x9，RM325,000 2012年：No. x4，RM410,000 2013年：No. x4，RM620,000 2014年：No. x2，RM700,000 2015年：No. x2，RM635,000 2017年：No. x8，RM675,000 2018年：No. x6，RM640,000 2019年：No. x3，RM660,000 2023年：No. x5，RM685,000 从以上数据可以看到，USJ 6的房价并不是每一年都直线上升. 例如，2003年的成交价为RM290,000，但2004年回落至RM278,000；2010...

那天，我和另外一名仲介去看一间位置首邦市USJ的商辅，而Co-Agent的租户就采作最后的商议，希望能将这个店辅租来作仓库. 当我們商议好了租賃条件，最后谈到租賃合同该由谁来准备。 租户说由她们的律師来草拟，过后才将草拟的合同发给业主去过目. 但是，我入行四年多，几乎全部的租賃合約都由业主草拟，主要还是业主拥有物业产权，有关物业条规和产权都要细分列明，以保护其物业出租后，可以拥有绝对的权益保护其利益. 早期，有些仲介会代业主草拟合同，但是，近年就不行了，Bovaep就出了文告，租賃合同只让律師或是业主本身准备合同，仲介本身是不允許私自草拟合同细节. 一般的租賃合同，会先列明物业的出租条件，例如： 1.) 租金及租期 2.) 押金金额 3.) 物业用途 4.) 装修及招牌规定 5.) 维修责任 6.)水电费及管理费承担方式 7.) 是否可以转租 8.)  租约结束后的还原责任 9.)  提前终止租约的条件 不过，虽然合约通常由房东一方准备， 并不代表租户只能照单全收. 租户在签署之前，应仔细阅读所有条款. 若是商业店铺、工厂、办公室或租金金额较高的物业，租户也可以委任自己的律师审阅合约，并提出修改建议, 避免踏坑. 那么，谁负责支付租赁合约费用呢？在本地的租賃市埸的操作， 1.)  房东一方准备租赁合约 2.)  租户承担合约律师费、印花税及相关文件费用 但是，这并不是绝对规定的安排; 租户也可以和业主商讨有关律師费和印花税的分担，或是双方各自承担自己的律師费用，还是业主和租户平均分担律师费. 最重要的是，应在 Letter of Offer、租赁确认书或订金收据 中提前写清楚，避免签约时才产生争议,先小人后君子的献议. 特別是在，商业物业出租条約中，更要小心处理， 如果出租的是 Shah Alam、Subang Jaya、USJ 或其他地区的商铺，租赁合约不应该只写租金和租期. 商业租约还应清楚注明： 1.) 租户经营的生意类型 2.) 是否需要地方政府批准 3.) 装修免租期 4.) 装修工程责任 5.) 消防及营业执照 6.) 外墙招牌和广告牌 7.) 冷气、电线及排水维修 8.) 恢复原状条款 9.)  提前退租及违约赔偿 总结 通常由房东一方准备租赁合约，租户负责相关费用，再由...

房地产仲介，看似时间自由，收入高，每个房地产仲介代理都会在广告上，展现成功人仕的模样，轻轻松松又开单，出国旅行到脚软，佣金收到银行爆，年轻有为入对行.  但是，事实都的会像广告的台词那般引入入胜吗？房地产仲介都是只开门关门就可以成事，似乎普通百姓都可以轻易胜任的差事.  但事实上，客户看到的只是成交当天；真正看不到的，是房仲在成交前后投入的大量专业工作、时间成本、市场知识，以及承担的责任与风险.  尤其在目前市场供过于求、房源竞争激烈的环境下，一位专业房地产代理的价值，早已不仅仅是介绍房子，而是帮助业主提高成交机会、帮助买家降低交易风险，并确保整个买卖流程顺利完成.  房地产代理完整工作流程（5 大阶段）  ① 房源开发（Listing） ✓ 与业主沟通，了解出售原因及需求 ✓ 收集完整物业资料（产权、地址、土地面积、建筑面积等） ✓ 确认 Freehold / Leasehold、地契类型及产权状态 ✓ 研究区域成交纪录与市场行情 ✓ 制定合理售价及销售策略 ✓ 安排现场勘察（Inspection）  ② 实地勘察（Inspection） ✓ 实地查看物业状况 ✓ 拍摄专业照片、影片及航拍（如适用） ✓ 记录房屋特色、装修及卖点 ✓ 核实土地、分层地契及管理费等资料 ✓ 了解贷款余额、未缴费用及法律限制 ✓ 规划最佳营销方向  ③ 房源推广（Marketing） ✓ 撰写专业销售文案 ✓ 发布至 Mudah、PropertyGuru、iProperty、Edgeprop 等平台 ✓ 制作 Facebook、Instagram、TikTok、YouTube、小红书等内容 ✓ 进行 AI SEO、Google 搜索优化及社交媒体推广 ✓ 设置招牌（适合时） ✓ 分享至房地产代理合作网络（Co-Agency） ✓ 回覆大量来电、WhatsApp 及线上咨询  ④ 安排看房（Viewing） ✓ 筛选真正有购买能力的客户 ✓ 配合业主及买家安排看房时间 ✓ 介绍物业特色、社区环境及周边配套 ✓ 解答贷款、法律及交易相关问题 ✓ 建立客户信任关系（Rapport） ✓ 收集反馈并调整销售策略  ⑤ 成交与交易管理（Closing） ✓ 协助买家提出报价（Offer） ✓ 代表双方进行价格...

  EP:243 - 2025首邦市房地产市场观察：110个住宅项目、1,218宗成交，揭示成熟社区为何仍是买家的首选 ——《2025 Subang Jaya Property Market Report》数据深度解析 Prepared by AI｜KH Khoo Property（邱继豪 REN59923） 成熟社区依旧领跑，首邦市房地产市场展现强劲韧性 在全国房地产市场逐步回归理性之际，雪兰莪成熟城镇**首邦市（Subang Jaya）**依然保持稳定的市场活跃度。 根据 《2025 首邦市房地产市场年度报告》 数据显示，2025年1月1日至12月31日期间，首邦市 110 个住宅项目 共录得 1,218 宗住宅成交 ，涵盖有地住宅、公寓、服务式公寓及组屋等多个住宅类别。 这不仅是一次成交数据的统计，更真实反映了买家的置业偏好、资金流向以及成熟社区在当前市场环境下所展现的长期价值。 Putra Heights 成为 2025 年成交冠军 数据显示， Putra Heights 以 75 宗成交 位居首邦市住宅市场第一，成为全年交易最活跃的住宅区。 紧随其后的包括： USJ2（48宗） SS19（45宗） USJ3（45宗） Harmoni 1（42宗） USJ11（40宗） 值得关注的是，成交量最高的十大住宅区中，有 七个属于有地住宅社区 。 这一现象说明，即使近年高层住宅供应持续增加，市场需求依然集中于成熟、有地住宅社区，尤其是永久地契（Freehold）物业。 市场分析认为，家庭买家更加重视生活空间、社区环境、教育资源以及长期资产保值能力，而这些优势正是成熟社区持续受到欢迎的重要原因。 USJ 仍是首邦市房地产市场的核心 报告进一步发现，USJ 依旧是整个首邦市最重要的房地产核心区域。 包括： USJ2、USJ3、USJ4、USJ5、USJ6、USJ9、USJ11、USJ12、USJ18 及 USJ20 等多个社区，均跻身成交排行榜前列。 这意味着，无论是首次购屋、自住升级，还是长期投资，USJ 依然保持稳定需求。 成熟商业圈、完善教育资源、多条高速公路以及 LRT 轨道交通网络，共同支撑着 USJ 长期稳定的市场价值。 SS 系列社区持续保持高溢价能力 除了 USJ 外，SS 系列成熟住宅区依然保持强劲竞争力。 SS12、SS14、SS15...

WhatsApp 即将在全球陆续推出 Username（用户名）功能；对于企业用户，则将采用 Business Scoped User ID（BSUID，企业专属用户识别码）。 这将是 WhatsApp 推出以来最重大的改变之一，因为未来用户无需公开手机号码，也能与他人建立联系. 简单来说：未来，你很可能拿不到潜在客户（Lead）的真实手机号码。 对房地产仲介的影响 这项改变将对房地产行业带来深远影响。 未来，从 Facebook、Instagram 或 WhatsApp 广告获得的潜在客户，很可能会以加密识别码的形式进入 WhatsApp，而不是直接显示真实电话号码。 客户将首先与最初接收到该 Lead 的 WhatsApp 帐号建立联系. 这意味着： 团队主管可能无法再像过去一样，自由将客户资料转交给团队成员。 也无法使用第二个 WhatsApp 帐号再次联系同一位客户。 过去依赖 Master Listing、Lead Rotation（轮流分配客户）等作业模式，未来可能需要重新调整。 旧时代的玩法，正在结束。 过去，许多房地产公司都会： 收集大量客户电话号码； 再分配给业务人员进行 Cold Calling（陌生开发）； 以电话作为 CRM（客户关系管理）的核心. 但这一切的前提，是必须拥有客户的真实电话号码. 未来，这类电话号码来源可能会越来越少. 因此，任何以电话号码作为核心的 CRM 系统，都需要重新思考未来的运作模式. 房地产仲介未来该如何应对？ 未来，房地产营销的重点可能不再只是「拥有客户电话号码」，而是： 建立个人品牌，让客户主动找到你。 提升回复速度，第一时间回应客户需求。 透过 AI SEO、Google 搜寻、社交媒体、自媒体内容持续获取自然流量. 建立自己的 WhatsApp Username，方便客户主动联系. 对于房地产行业来说，未来真正的竞争力，不是谁拥有最多电话号码，而是谁最值得客户主动联系，以及谁能够最快回应客户. 备注： 以上内容是根据 WhatsApp 目前公布的用户名功能及业界分析整理而成。至于 Lead 是否完全不能转移、CRM 是否必须全面改版等情况，目前仍属业界推测，最终运作方式仍需等待 Meta 正式公布更多细节. Khoo [邱继豪] Ren no: 59923 Certified & Registere...

那天，我带着买家到首邦市（Subang Jaya）看一间双层排屋. 刚踏进屋内，就听见后院传来阵阵猫叫声。 我循着声音走过去，才发现一只流浪母猫竟然在后院生下了三只小猫. 三只小猫才出生不到一个星期，瘦瘦小小地依偎在角落，而母猫则紧紧守护在旁，眼神充满戒备. 看到这一幕，我心里不禁担心起来. 如果继续留在这里，没有食物，也没有水，它们恐怕撑不了多久. 于是，我拿起扫把，想把母猫和小猫赶到外面，希望它们能够找到更安全、更容易觅食的地方. 没想到，当我一靠近，小猫还来不及移动，母猫便立刻挡在前面. 它弓起身体、发出低吼，不停向我逼近，甚至主动攻击我，只为了保护自己的孩子. 那一刻，我停下了动作. 我突然明白，无论是人类还是动物，只要成为了父母，都会拼尽全力守护自己的孩子. 那份母爱，没有语言，却足以令人动容。 于是，我放弃了驱赶它们，让这一家四口继续留在后院. 第一次带看的结果，并没有成交. 买家看完后，没有多说什么，就这样离开了. 几天后，又有另一位买家主动联系我，希望尽快安排看房. 对于房产仲介来说，只要有人愿意来看房，就代表还有机会. 再次踏进这间屋子时，我第一时间望向后院。 熟悉的猫叫声依然传来. 母猫还是守护着三只小猫，而小猫们也平安地活了下来. 不知道为什么，看见它们都安然无恙，我心里也踏实了许多. 没想到，这一次的看房却异常顺利. 买家看完整间房子后，当场直接开价. 双方仅经过两轮议价，便顺利达成协议. 更令人惊喜的是，买家选择全现金购买（Cash Buyer） 从看房、谈价、签署购买意向书（Offer to Purchase），到支付 3% 订金，并委任律师准备买卖合约（SPA），整个过程前后不到三个小时便全部完成. 这是巧合？ 还是这群小猫真的带来了好运？ 我没有答案. 但我相信，善念总会在某个时刻，以不同的方式回到自己身边. 也许，真正带来好运的，并不是猫，而是当下选择尊重生命的一念之间. 房产交易，从来都不是每一次都能成交. 但只要持续努力，坚持带看，坚持服务，坚持相信机会，总有一天，属于你的成交自然会来到. 房产尚未成交，仲介仍需努力！ 勉之！ KH Khoo（邱继豪） | REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022（房产牙人） CBD Proper...