KH Khoo Property -房产之路

  今年初，我成功协助业主售出一个位于 USJ 22、Subang Jaya 的 Fairville Apartment 单位。这次成交，也让我更深入了解这个社区的房价、居住条件与买家需求。 对我而言，房地产营销研究，除了看数据，也要了解每一个单位背后的实际情况。 一次 RM345,000 的真实成交 我今年成交的单位位于 Block B。由于业主一直自住，屋况保持良好，最终以 RM345,000 成交。 这个案例说明：即使在同一个社区，楼层、屋况、装修、便利程度，以及买卖双方的时间安排，都会影响成交价格。一个单位的成交价，可以作为参考，但不能直接套用到所有单位。 从历史价格看 Fairville 的发展 根据我查阅的 Brickz 历史成交资料，1999 年部分单位的成交价约为 RM110,000；到 2012 年，部分成交来到 RM200,000 左右；2015 年则接近 RM300,000. 从我整理的资料与市场观察来看，近十年的部分成交价格大致在 RM350,000 上下浮动，个别单位仍会因条件不同而出现差异, 这些数字反映的是不同年份、不同单位的成交情况，并不代表每一套房子都经历了相同的升值幅度。 目前手上的四个出售单位 近期，一位业主联系我，希望尽快找到买家，并表示价格可以商量。目前，我手上共有四个 Fairville Apartment 单位待售： ① Block B｜三房两厕、一车位 叫价：RM300,000 ② Block C｜三房两厕、一车位 叫价：RM415,000 ③ Block B｜三房两厕、一车位 叫价：RM340,000 ④ Block B｜三房两厕、一车位 叫价：RM300,000 以上为业主叫价，实际成交价格仍需根据单位条件及双方协商决定。两套同样叫价 RM300,000 的单位，也值得分别比较楼层、屋况与装修预算. Fairville Apartment 有哪些营销卖点？ Fairville Apartment 属于永久地契，设有 A、B、C 三座楼栋。社区内有电梯单位，也有需要走楼梯的单位，买家应按具体单位确认. 从自住买家的角度，我认为它有几个值得关注的条件： • 永久地契，适合考虑长期持有的买家。 • 三房两厕的家庭式户型，方便小家庭使用。 • 目前手上的部分单位叫价 RM300,000，为预算有限的...

今天，终于把钥匙交到买家手上了. 经过两个月的等待，这宗交易总算顺利完成。买家买到心仪的房子，卖家顺利出售，中介也完成了任务，大家各得所愿. 从事房地产，最让人开心的，莫过于这样的“三赢”. 一宗交易能够顺利完成，多少有一点运气，但背后付出的时间和苦功，也只有自己最清楚. 从接下独家代理，到买家签署买卖合约，只用了一个月；再经过两个月的等待，便迎来了交钥匙的这一天。整个过程，算是相当顺利. 现在回想起来，心里还是很有成就感. 当初，我向业主提出3%的佣金，他爽快答应，也口头同意让我独家代理。不过，毕竟只是口头协议，心里难免还是有些忐忑. 但既然接下了，就用心做好吧！ 这是一间位于Subang Jaya的双层排屋。没想到，卖房过程中，除了安排看房、协调买卖双方，还出现了几件意料之外的小插曲. 有一次带客户看房，发现隔壁的野猫偷偷溜进屋内，还在里面生了小猫。屋子也成了它们吃喝拉撒的地方. 于是，我连夜赶过去清洗屋子，免得拖得越久，异味越难处理. 后来，准买家有一天路过，发现屋内竟然放着一个Canopy，便向我询问：“业主是不是有做装修？” 我赶紧向业主确认，才知道原来是Air Selangor的分包商施工后，留下了遮篷，没有带走. 知道原因后，我马上赶过去，花了大约两个小时，才把遮篷支架逐一拆下，方便搬运清走. 到了准备交钥匙的时候，买家也希望业主能整理一下屋前的小草地。房子空置了一段时间，杂草确实长了不少. 我联系了除草工人，对方开价RM50. 看了看草地，再想一想：“还是自己来吧！” 结果，不到三个小时，五个黑色垃圾袋就装满了杂草。事情终于处理妥当，也算是为交钥匙做了最后一番努力. 做房地产，有时不只是介绍房子、安排看房和协调签约。那些看似不起眼的小事，也会影响买卖双方的感受. 清洗屋子、拆遮篷、拔杂草，都成了这宗交易的一部分. 辛苦是有的，但今天看着钥匙顺利交到买家手上，便觉得这些付出都值得. 最终，买得开心，卖得欢心，中介也就放心了。 这就是我今天的房产故事. 房产说故事｜真实经验 · 市场观察 · 房产知识 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022 CBD Properties Sdn Bhd KH Khoo Property Trus...

(一个成熟商业生态圈的生存之道) 提起首邦市USJ 10的Taipan Business Centre，它不仅是巴生谷广为人知的商业地标，也是许多国内外品牌进驻Subang Jaya与USJ市场时，优先考虑的商圈之一. 从银行与金融机构、中西餐饮、中西药房、诊所、补习中心、美容服务，到律师楼、会计事务所及各类专业办公室，Taipan已经形成一个相对完整的商业生态圈. 这个商圈并非一朝一夕形成，而是从20世纪90年代开始，经过三十多年的发展与累积，逐渐建立起今天的规模、人流、商誉和消费习惯. 我们可以从以下几个角度，了解Taipan Business Centre的发展背景与商业价值. 一、Taipan卖的是“成熟”，不是“新” Taipan最大的优势，并不是新颖的建筑设计，而是经过多年累积形成的成熟商业生态. 周边住宅人口、稳定人流、商业信誉及长期形成的消费习惯，让Taipan持续吸引不同类型的商家进驻。各大快餐品牌、咖啡馆、银行、诊所、律师楼及零售商店，几乎遍布商圈的各个角落. 无论是办理银行业务、看诊、咨询律师、用餐，还是购买日常用品，消费者都能在这里找到所需的服务. 这种“一站式”的便利，正是成熟商圈难以被复制的价值。 二、Taipan的主要商业租户类别 （一）餐饮业 餐饮业一直是Taipan吸引人流和提升曝光率的重要组成部分. 这里既有新一代的本地咖啡品牌，如ZUS Coffee，也有Coffee Bean和Starbucks等国际连锁品牌。此外，还有新概念咖啡店、传统茶室、中国餐厅与火锅店、韩式烧烤及日本料理等. 餐饮业者通常优先考虑： 底层店铺； 主要道路沿线； 转角单位； 门面宽阔及容易被看见的位置； 方便顾客停车、上下车及外送取餐的地点。 然而，黄金位置往往也意味着较高的租金。部分主要路段的底层店铺，市场租金已经达到每月约RM13,000. 如果没有足够的营业额和稳定客流，要长期留在Taipan并不是一件容易的事. （二）银行与律师服务 单是USJ 10 Taipan Business Centre，据观察便有大约12家银行及金融机构进驻；若加上邻近USJ 9的Subang Business Centre约4家银行，两个商圈合计约有16家银行及金融服务据点. 这使USJ 9与USJ 10成为银行服务非常集中的商业区域之一. 除此之外，Taipan也聚...

  话说，买家看中了首邦市的一套双层排屋，非常喜欢，看房后便爽快地下了定金. 当时与我接洽的是业主的亲戚。对方提供了地契资料后，我便交给买方律师处理后续事宜. 一个星期过去，我如常跟进贷款与买卖合约的进度，同时提醒买家：买卖合约必须在21个工作日内签署完成，千万不可掉以轻心. 不问还好，一问不得了！ 买家把律师的电邮截图发给我，我才知道业主目前找不到地契正本，也不知道究竟收在哪一个角落. 如果最后还是找不到，业主便需要重新申请补发地契。整个过程可能至少耗时六个月，甚至更久. 房地产交易的问题层出不穷. 收到定金，只代表交易正式开始，并不代表交易已经完成. 拿到房源、刊登广告、安排看房及收到定金，都只是房地产买卖流程中的“热身操”。只要一天还没有完成交易、交付钥匙，任何环节都可能出现变数——这就是房地产交易的现实. 除非买家非这套房子不买，或者售价明显低于市价，否则，要买家白白等待六个月，对方未必愿意. 我也赶紧通知业主的亲戚，让他了解目前的困境。他听后同样感到惊讶，因为业主之前并没有向他提起地契不见的事. 或许，业主此刻还在努力翻箱倒柜寻找地契. 希望很快便会有好消息传来. 同志们，房子一天尚未成交，同行们就要继续努力，慎之，勉之！ KH Khoo Property 房产说故事｜真实经验 · 市场观察 · 房产知识 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注及点赞： KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook｜Instagram｜TikTok｜YouTube｜小红书（XHS）｜Blog｜LinkedIn

那天，交了钥匙，原以为事情终于大功告成. 谁知道没多久，就接到租户的来电. 租户很直接地告诉我： 「KH，这间位于双威城的办公室，好像没有你之前说的 2,200 sqft。」 我听了过后，也大吃一惊. 因为 2,200 sqft 这个资料，是业主之前提供给我的，我一直以为不会有什么问题. 于是，我马上再向业主求证. 这一问，才发现, 原来实际面积只有大约 2,000 sqft，而之前所说的 2,200 sqft，只是一个 Approximate 的数字. 这次真的是哑巴吃黄连，有苦自己知. 事情已经发生了，我也没有再和业主争论，因为再争下去也于事无补. 现在最重要的问题是： 要怎样平息租户的不满？ 毕竟租约已经签了，钥匙也交了，办公室的装修都已经做到七七八八. 这个时候才发现面积少了大约 200 sqft，换作是我，也一定会不高兴. 想了差不多一个小时，最后还是决定面对现实。 我厚着脸皮，再次通知租户： 这个单位实际面积确实大约只有 2,000 sqft，并不是之前所说的 2,200 sqft. 同时，为了证明自己并不是故意提供错误资料，我也把之前业主提供给我的资料截图，转发给租户说明整个情况. 还好，租户听完我的解释后，情绪也慢慢缓和下来. 他没有再像之前那么生气，只是提醒了我一句： 以后所有资料，最好还是自己再确认清楚. 因为资料有误，可以是小事，也可以是大事. 很多时候，一件大事的发生，往往就是因为一个不起眼的小细节没有处理好，最后带来意想不到的后果. 听完之后，我也马上向租户再次道歉. 这件事也给了我一个很好的提醒. 做房产，我们每天接触很多资料——面积、地契、租金、管理费、车位、朝向、家具、设施…… 有时候看到业主提供的资料，就很自然地直接采用. 但经过这一次，我更加明白： 别人提供的资料，不代表我们就不需要再确认。 尤其是 Built-up、Land Area、产权、租赁条件这些重要资料，能确认的，尽量确认；不能完全确认的，就应该清楚注明 Approx. / Subject to Verification. 不要小看这几个字. 关键时候，它可能就是非常重要的细节. 这次总算化险为夷，也让我再次提醒自己： 魔鬼藏在细节里. 做房产，很多时候不是输在大事情，而是输在那些我们以为「应该没问题」的小地方. 小心驶得万年船. 切记，切记. KH Khoo Prop...