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《EP 277｜房产85天之首邦市USJ到底有多少个小区？下篇》

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上两篇写了 USJ 1 至 USJ 20，这篇就继续介绍剩下的 USJ 21 至 USJ 27。 21. USJ 21｜小区特色：轻快铁站｜Main Place 商场｜商业与住宅 USJ 21 有轻快铁站，也有大家熟悉的 Main Place 商场，周边结合了住宅与商业设施，日常生活方便。 这里还有三层楼高的商铺，部分土地面积为 20′ × 100′。 四年前，我也曾经手握这里的一个商铺房源，当时的挂牌价是 RM1.55mil。如今再回头研究这个社区，也让我想起当年带客看店的经历。 22. USJ 22｜小区特色：宁静住宅区｜Fairville Apartment｜邻近商场与轻快铁 USJ 22 是一个比较宁静的住宅社区，区内有 Fairville Apartment，也有 22′ × 75′ 的双层排屋，部分住宅范围设有围篱及保安。 附近就是 Main Place 商场和 USJ 21 轻快铁站，部分位置可以步行前往，不过，实际距离还是要看屋子位于哪一条街。 这区后方有穆斯林墓园。对部分在意这类环境因素的买家来说，屋子的朝向、景观和距离，都会成为选购时的考量。至于对价格和转售的影响，还是得看具体单位，不能一概而论。 23. USJ 23｜小区特色：双层排屋｜SMK USJ 23｜邻近 One City USJ 23 位于 USJ 南部，以双层有地住宅为主，靠近 One City 商业区，居民购物及用餐都方便。 这里也有一所 SMK USJ 23。从 Jalan Harmoni 可以通往学校大门，而前往双层排屋住宅区，则需要沿着 Persiaran Harmoni，朝 Putra Heights 方向走。 学校与住宅区之间隔着输气管道走廊。如果没有实际绕进去看看，还真不容易了解这里的布局。 24. USJ 24｜小区特色：小型住宅区｜双层排屋｜邻近 USJ 23 与 USJ 26 USJ 24 同样位于 USJ 南部，靠近 USJ 23、USJ 26 及 One City 一带。 这个社区只有区区五排双层排屋，规模不大，算是个“小人国”了。 附近有污水处理设施，也邻近 Petronas 输气管道。买家看屋时，除了考虑交通与生活便利，也会留意这些设施与屋子的实际距离，以及周边环境。 25. USJ 25｜小区特色：One City 综合发展区｜商业设施集中｜住宅与办公...
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《EP 276｜房产86天之首邦市USJ到底有多少个小区？中篇》

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上篇谈过了 USJ 1 至 USJ 10，中篇就继续介绍 USJ 11 至 USJ 20，让大家对自家后院有更多认识. 11. USJ 11 - 小区特色：近 Taipan 商圈｜一层半排屋｜多元有地住宅 USJ 11 是一个颇受买家追捧的小区，屋型也多元，主要有一层半排屋、双层排屋和半独立式洋房。周边还有 Arcadia Apartment 和 Seri Bayu 公寓，以及两处商铺，分别位于 Jalan USJ 11/1J 和 Jalan USJ 11/3. 根据我在 Brickz 查询的记录，一层半排屋（24′ × 65′）的成交价介于 RM650k 至 RM700k. 至于 22′ × 75′ 的双层排屋，依据今年的 Brickz 记录，成交价约 RM850k；24′ × 75′ 的双层排屋，则有约 RM900k 的成交记录. 半年前，我就接到一名业主委托，出售一个位于 Arcadia Apartment 的 Townhouse 单位，挂牌价为 RM700k. 这里靠近 Taipan 商圈，附近也有学校，包括 SK USJ 12、SMK USJ 12 和 SMK USJ 4，以及供居民日常休闲的 USJ 11 Park. 12. USJ 12 - 小区特色：一层半与双层排屋｜邻近学校｜成熟住宅社区 USJ 12 主要由一层半排屋（24′ × 65′）和双层排屋（20′ × 60′）组成。周边设有学校，包括 SK USJ 12 和 SMK USJ 12，居民也可以前往附近 USJ 16 和 USJ 17 的商店处理日常所需. 这里的双层排屋（20′ × 60′），挂牌价一般在 RM700k 左右；一层半排屋（24′ × 65′）的叫价一般在 RM750k 以内，成交价则介于 RM700k 至 RM750k. 13. USJ 13 - 小区特色：小而美社区｜保安驻守｜近 Wawasan LRT 在首邦市 USJ，有24小时保安驻守的小区不算多，USJ 13 就是其中一个，可说是小而美. 这里常见的屋型是 20′ × 60′（1,200 sqft）的双层排屋，靠近 Wawasan 轻快铁站，也可以步行前往 SMK USJ 13。周边学校还有 SK Dato Onn Jaafar 和 SJK (T) Tun Sambanthan. 今年，这里的双层角头排屋有三...
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《EP 275｜房产87天之首邦市USJ到底有多少个小区？上篇》

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说实在，如果不是从事房地产事业，即使我已经在 USJ 居住了将近二十年，也没有真正了解过：USJ 到底有多少个小区？ 为了成为首邦市的首席房地产经纪，还得深耕自己的后花园. 这里发生的大小事，从里到外，都需要深入了解一番，才能做到上知天文，下知地理. 这年头，身为房仲，还真得样样通才行. 当我登上 MBSJ 官网查阅时，不查不知道，一查吓一跳！ 原来，我居住的 USJ，编号竟然从 USJ 1 一直延伸到 USJ 27. 其中，USJ 10 是大家熟悉的 Taipan 商业中心，其余各区也各有特色，有些以有地住宅为主，有些则结合公寓、商业或工业发展. 以下就简单介绍一下 USJ 1 至 USJ 27. **1. USJ 1｜住宅、商业与工业汇集，生活便利** 是首邦市一个热闹的住宅、商业与工业混合区，拥有公寓（Casa Subang、USJ One、Impian Meridian）、有地住宅（Grandville）、商店和办公室（Regina Business Centre）。区内及周边有 Summit USJ、Da Men 等购物设施，日常生活便利. 唯一的缺点就是交通拥挤，通常交通高峰时期，都会塞个不亦乐乎. 这里的地契有永久和租赁地契，以 Summit USJ 前排都是永久地契，后排商铺、工厂混合区都是租赁地契. 这区 USJ 1 的双层排屋都是 20′ × 60′（1,200 sqft），都是低于 RM700k. 2025 年，我就有位业主急于脱售手上那间双层排屋（20′ × 60′，1,200 sqft），挂牌价 RM550k，低于市价，很快地被人买走了. **2. USJ 2｜房型多元的成熟有地住宅区** 说到 USJ 2，单是房屋类型，就已经够我花时间研究了.这区主要有一层半排屋和双层排屋，也有半独立式洋房（USJ 2/6D）. 我手头上就有一间独立洋房要脱售，土地面积 8,105 sqft，挂牌价 RM3.3 million. 同时，也有一间土地面积(22" x 75" , 1650 sqft)的双层排屋待租和脱售，挂牌价在RM808k,可商议. 这区的屋子类型多元，有 20′ × 60′、24′ × 65′、22′ × 75′，也有 24′ × 75′，往往让人目不暇...
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《EP274｜房产88天之近水楼台先得月》

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上个月的某个下午，忽然发现我家附近有间一层半的排屋正挂牌出售，屋外的出售牌子上还印有业主的联络号码. 此时，我毫不犹豫地拨电给业主，表明自己是一名房仲，而且也是住在USJ6小区里的居民，对于这一区的屋况、房地产市场和买卖交易都有一定的了解，希望能够获得业主的委托，协助他尽快找到合适的买家. 这间位于首邦市USJ6的一层半排屋（1.5 Storey Terrace House），土地面积为24' x 65'（1,560 sqft），同类房屋的市场价格一般介于RM680k至RM700k左右. 由于房屋仍保持原装屋况，买家购买后，还需要另外花一笔装修费用，才能住得舒适. 经过与业主沟通后，得知原有的租约已经到期，但租户平时需要工作，只有周末才方便开门让买家看房. 由于地点适中，步行到Taipan Business Centre不到500米，前往Taipan LRT轻快铁站也相当方便，加上业主的开价低于市场行情，算得上是一个A级优质房源. 万事俱备，只欠买家. 我赶忙将房源刊登在各大房地产平台，又烧钱投放广告，也因此收获了不少买家的来电，纷纷询问房屋详情. 但是，另一个挑战又开始了. 由于只能安排在周末看房，而且还有特定的时间限制，让不少有兴趣的买家错失了看房机会. 常常顾此失彼，买家的时间配合不到租户，租户的时间又配合不到买家，最终成功安排看房的买家寥寥无几. 我也将这个问题向业主反馈，业主了解情况后，也愿意安排清空屋子，好让买家在任何时段都能够前来看房. 没想到，这招立即见效！ 我很快就接到一位友人仲介的来电，希望能够合作，因为他手头上正好有一位买家，而现在任何时段都可以安排看房，事情自然就容易多了. 我们就这样一鼓作气，从安排看房、议价到最终成交，前后不到三天的时间，就成功以RM650k脱售了这间位于USJ6的一层半排屋. 听合作的仲介伙伴说，买家原本就打算买下后重新建造，所以只要价钱到位，就会果断出手. 而且，还是一位现款买家（Cash Buyer）！ 你说牛逼不牛逼？ 这次能够在自己居住的USJ6小区里成功完成交易，也算是应验了那句老话： 近水楼台先得月，肥水不流外人田。 不过，经过这次交易，我也深深体会到，房地产买卖并不是单靠一个人的力量就能完成. 有时候，房仲之间愿意互相合作、共享资源，找到合适的伙伴，往往比一个人单打独斗来得更有效率. 毕竟，...
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《EP:273 - 房产89天之爱莫能助也》

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上星期天，我就收到一名业主的微信，声称在首邦市有12间公寓要脱售，这次都的发财了，一次性拿到12个房源还是首遭. 我当然是打铁趁热，定下时间去拍照和录影，方便刊登广告，推售这堆公寓，可以说是看到你满意为止. 好不容易等到了见面时刻，和业主簡单的自我介绍，就跟随着业主去拍照片. 当业主打开了第一间公寓，內部的灰尘沉厚，想知应该有长一段时间沒有出租了，厨柜也有些陈旧，如果安排清潔工人打扫，也可以挂牌推出市场脱售. 我拍完照录好视频，又去下一个单位，一打开，这间单位除了灰尘多，地板也破裂，如果不修补一番，也不容易脱手。 究竟现在高楼公寓开始出现供多于求的饱和次态，买家选择多了，要求也增高了，除非业主不惜成本，低于市价抛售，不然就真的要看运气了. 第三個单位也推满了傢俱，四处杂乱无章，就这些惨不忍睹的屋况，一直出现到第12间，里头都是旧沙发，坏傢俱，看来这不单是个挑战这么簡单. 业主也申称打算以现状脱售，不会再去作任何的维修和整理. 这也倒无所谓，如果卖家可以低于市场脱售，很多投資者会趁低入场扫货，再重新粉刷维修后，再出租出去，享受忘回酬率也无坊。 业主也透露不少房仲也有向他反应实況，但他还是无动于哀，希望会有缘人对上眼。 这就是最大的难题，业主不急于脱售，也不愿意为物业作些维修，但又希望房仲赶快找到买家。 这就出现了不对等的期待，又要马儿跑，又不给马儿吃草，你说这年头，还有人买屋子像开盲盒般刺激，除非，你給的售價低于拍卖价，或许就很快脱售. 无论如何，至少能给脱售的房子作个清理，好让买家看鹆舒服，说不定就这样成交了呢？ 你说是吗？ 不然身为仲介，你也爱莫能助也! KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ Tel: 6012 3071081 欢迎关注 KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn  
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《EP272｜房产90天之忘年之交》

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犹记得刚踏入房地产行业的第二个星期，我就接到一位老律师的电话，希望我可以帮忙他寻找一间单层角头排屋. 为了更了解这位买家的要求，我便登门拜访他位于首邦市USJ的住家，希望透过面对面的交流，进一步了解买家的需求. 当见到这位老买家时，只见他头发斑斑白。他与太太两老也希望缩小生活空间，过着简单的生活就好了. 这位老律师列出了几项要求，屋子地点在Subang Jaya SS或USJ都行，但一定要永久地契（Freehold）、单层角头排屋（Single Storey Corner Terrace House），价格在RM1 million左右. 这看似简单的要求，其实并不容易。单层角头排屋在市场上相当稀缺，因为数量少，一般业主都会挂牌高于市价，所谓物以稀为贵. 我开始积极寻找这类房源，也亲自载送他们看房超过10次。其中，最令我难忘的，就是一次在首邦市的谈判经历. 我是代表买家的房仲，当买家和卖家见面沟通时，卖家不小心透露了自己的底价，那是没有计算房仲佣金的价格. 最后，价格从RM1 million往上调至RM1.05 million，业主才愿意给RM10,000作为佣金。初生之犊，就经历了一场一波三折的考验. 原本以为价格谈好后，就是成功的一半。谁知天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨. 当我将买卖同意书发给我的Co-Agent（合作房仲）时，才发现真正的屋主竟然是他的太太，而他的太太当时住在新加坡. 代志就大条了！ 那张买卖同意书，拖了两个星期也迟迟签不下来。最后，那位合作房仲表明，业主要求将售价提高至RM1.3 million. 这名业主临时坐地起价，让我觉得有点不讲生意信用。我也不清楚，当时夫妻俩准备脱售物业时，究竟有没有事先商讨好售价这回事. 最终谈判破裂，交易告吹了. 后来的看房过程，就越看越不顺心，不是这一点不好，就是那一点不对. 但我还是抱着陪老人家看房的心态出发，不然，也没有几位房仲愿意一直陪伴着他们看房子. 我们的关系，也因为一次又一次的看房，逐渐熟悉了起来. 老太太喜欢制作年饼糕点，每次都会亲自制作，也不忘送一些给我. 还有一次，老太太庆祝生日时，特别邀请我出席他们的生日会，还向其他亲朋戚友介绍我的身份，让我受宠若惊. 转眼间，现在已经四年了. 我们依然经常保持联络。有时候他们要出国，也会请我充当司机，载送他们去机场。他们也非常慷慨地补贴我的车油费...
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《EP271| 房产91天之首邦 Subang Jaya SS 的地理概况｜首邦市住宅、商业与2025年排屋交易分析》

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  首邦市 Subang Jaya 的 SS 区域，从 SS12 到 SS19，总共有8个地区，分别为 SS12、SS13、SS14、SS15、SS16、SS17、SS18 和 SS19. 每一区都有它独有的特点和优势，也促进了首邦市的持续发展，逐渐迈向人们向往的安居乐业之地. 《SS12》医疗、酒店与住宅综合社区 这里是 SJMC（Subang Jaya Medical Centre）的所在地，还有休闲公园 Subang Ria 和 PARC 活动中心. 除了 Dorsett Grand Subang 酒店之外，也有新建好的 Dorsett Waterfront Subang 公寓。一房式单位的挂牌租金介于 RM2,000 至 RM3,200. 周边有一排双层店铺（Jalan SS12/1B），方便居民购买日常用品。这些店铺都相当稀缺，2020年就有 RM230万的交易记录. SS12 是住宅、医疗和酒店综合发展的地区，集合了单层排屋、双层排屋、独立式洋房和公寓等不同类型的住宅. 除此之外，还有较早期的 Laman Baiduri Tower A 和 Tower B、The Boulevard、Spring Villa（Summer Villa）及 Wangsa Baiduri. 值得一提的是，SS12 部分住宅属于租赁地契（Leasehold），有别于 Subang Jaya SS 其他地区以永久地契（Freehold）为主的情况. 《SS13》以轻工业为主轴的地区 说到 SS13，就不得不提 Subang Jaya Industrial Estate. 这里主要以轻工业为主，集合了工厂、货仓、廉价组屋和 The Grand SS13 服务式公寓，也有 3K Subang Jaya 体育中心. 先谈谈 Subang Jaya Industrial Estate。 工业区内有排厂、半独立式厂房和独立式厂房，近期部分工业物业的挂牌价约为 RM600万至 RM800万. SS13 的地理位置优越，位于双威城与首邦市的交界处. 整体而言，SS13 还是以工业为主轴，住宅物业为辅. 《SS14》成熟住宅区与著名肉骨茶街 SS14 面向 LDP Highway 的店铺（Jalan SS14/1 和 SS14/2），就是著名的肉骨茶街. 这些双层店铺，2025年就有 ...
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