KH Khoo Property -房产之路

我跑步有二十年了，做房地产中介也将近五个年头. 在马拉松的世界里，我已经跑过超过一百场全马和超马，完成了人生清单上的一大目标. 这二十年的跑步生涯，让我学会了什么叫坚持。每天清晨六点起来练跑，十年如一日. 除了完成百马，我又给自己定了另一个目标，就是把平时练跑和比赛的里程加起来，累计跑到四万公里，差不多是绕地球赤道一圈. 从2015年到现在，我已经跑了将近三万八千公里，离目标大约只剩两千公里. 后来做了房仲，我也给自己定了一个目标，希望有一天能突破一百宗房地产交易。我也希望以后有机会经手金额更高的产业，把大笔的交易谈成. 2014年，我开始写《跑步日记》，一写就是十三个年头。里头记录了我的训练日常、比赛结果和国内跑步圈的大小事，我也因此结识了不少志同道合的跑友. 后来做了房地产中介，从2022年起，我也开始把这一行的所见所闻，记录在《房产之路》里头. 平时找房源、挂牌、见业主、带买家和租客看房。遇到了什么问题？最后又是怎么处理的？有些就成了我笔下的故事. 到今天，我已经写了整整四年，累计两百八十多篇文章。从小白入行，到一路撞墙、复盘，遇上挑战就逢山开路，遇水搭桥，见招拆招。回头看这一路，也无风雨也无晴. 近来，受到关家良一那本《一百天修炼》的启发，我又给自己加了一个挑战. 每天写一篇有关房地产的故事，连续写足一百天，就当作是我在房地产这一行的一百天修炼. 做房仲，有些事情急也急不来。我常抱着随遇而安的心态，提醒自己别操之过急。是你的单子，终究会是你的单子。平常心是必修课. 像最近 USJ 6 那间双层排屋，业主希望找到合适的租客. 我前前后后花了将近六个月，才找到合适的人。开单是一天的事，前面那半年，该带看的就带看，该跟进的就跟进. 所以我发觉，跑马拉松和做房仲，百变不离其宗。 每天清早起来练跑，吃苦当作吃补，跑着跑着，也跑了将近三万八千公里. 现在我想突破一百宗交易，也想做成更大笔的买卖. 手头上的单，还是要一宗一宗去谈. 房产故事，也还是要一篇一篇写下去. 今天这篇，是我一百天写作挑战的倒数第七十二天，也是《房产之路》的 EP 290. 我想，跑步除了坚持之外，还得有一颗炽热的心，才能始终如一. 做房地产，又何尝不是呢？ KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiato...

一位苦主最近联络我。他在 USJ 11 有一间双层排屋，被租客拖欠租金 6 个月，每月租金 RM1,800；加上拖欠的水电费约 RM2,000，累计欠款达 RM12,800. 租约到期后，业主原本打算收回房子，但租客不但不搬走，还开出多张空头支票，继续霸占房屋. 业主面对这种局面，往往束手无策, 叫苦连天. 这类案件几乎每天都在上演，剧情有时比 AI 短剧更离谱. 很多业主自行准备租赁合同，一旦发生纠纷，才发现合同条款、证据保存和追讨程序都可能不足，最后才向房地产中介或律师求助, 亡羊补牢. 中介通常会先尝试与租客沟通，劝对方尽快另觅住处，尽量以协商方式化解，避免双方陷入更漫长的法律程序. 但若沟通无效，业主便可能需要通过法律途径取回房屋. 业主切记, 在马来西亚，租约已终止, 但租客仍继续占用房屋时，业主一般不能自行换锁、断水电或强行清走租客，而必须通过法院程序收回房屋. 一般而言，若租客拖欠租金或租约已届满却拒绝搬离，业主应先依法终止租约，再向法院申请交还房屋的命令(Court Order). 若租客在法院规定期限内仍不搬走，业主可进一步申请 Writ of Possession（收楼执行令），由法院执达员执行. 根据《1950 年特定救济法令》第 7(2) 条，若房屋是以租约形式出租，而租约已终止或届满，但占用人仍继续占用房屋，业主不能自行强制收回，必须通过法院程序处理. 此外，租客在租约结束后仍继续占用房屋，业主也可依《1956 年民事法令》相关规定，向其追讨双倍租金或双倍占用价值，直至对方交还房屋. 真是“接神容易，送神难”. 业主一旦遇上恶意拖欠、拒不搬离的租客，除了租金损失，还可能面对水电欠费、房屋损坏、诉讼费用和时间成本，最后甚至“赔了夫人又折兵”. 预防胜于治疗, 签约前核实租客身份与收入、收取足够押金、使用清晰完整的租约、保留所有付款与沟通记录，并在租约中明确违约、欠租、提前解约及收回房屋的程序. KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Mobile: +60 12-307 1081 KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiato...

《EP 288｜房产74天之经济随暖'房'先知》 近期，我逐渐察觉到一个市场信号：市场上的待售房源正在增加，我也不时接到业主来电，希望能尽快脱售手上的房地产. 相比两年前，这种现象正变得越来越明显. 房地产是国家经济的重要动脉，市场一旦有风吹草动，房地产市场的反应往往最为直接. [通胀与利率：2027年的关键变量] 国家银行预计，2027 年通胀可能略微上升，但仍处于可控范围. 若通胀压力持续，升息的可能性不能完全排除；下一次货币政策委员会（MPC）会议将落在 2027 年 1 月 21 日. 对购屋者而言，利率不只是“数字”. 一旦借贷成本上升，每月供款压力增加，买家的可负担能力便会下降，成交周期也可能拉长. [房贷批准率降至38%] JLL Malaysia 引述的数据显示，截至 2026 年 9 月，全国住宅房贷批准率为 38.36%，低于 2022 至 2025 年约 40% 至 41% 的水平. 另据 EdgeProp，2026 年上半年按贷款金额计算的批准与申请比率，也从去年同期的 40.6% 降至 39.1%。 不过，这类汇总数据无法逐笔配对每一份申请与审批结果，因此不能直接解读为“每 100 位买家只有 38 位成功获得贷款”. 更合理的理解是：整体融资环境正在变得较为谨慎，银行在审核收入文件、信贷记录及产业估值时，也可能更加仔细. [3万多间建好卖不出，如何影响二手房？] NAPIC 数据显示，2026 年上半年，全国共有 33,094 间已竣工但未售出的住宅单位，总值约 RM177.8 亿，高于 2025 年下半年的 30,471 间. 其中，雪兰莪有 4,185 间.全国滞销住宅中，公寓占 42.8%，排屋则占 34.9%. 新盘滞销增加，并不代表所有地区的二手房都会立刻下跌，但它会带来两个直接影响： 买家选择增加，议价空间与比较心态也会提高. 部分原本考虑新盘的买家，可能转向地点更成熟、即买即住的二手房. 对卖家而言，定价必须更贴近市场成交，而不是只依据“理想售价”或隔壁邻居的挂牌价. [屋价会跌吗？看社区、房型与价位] 屋价会不会跌，不能只看全国数据，而要回到具体社区、房型、屋龄、维护状况、交通与生活配套来判断. 以首邦市 USJ 为例，靠近 Taipan USJ10 商圈，以及 USJ7、Taipan 与 Wawasan ...

昨天，终于开单了！ 很多时候，临近年底，二手房产市场会走软，不少房仲也会放慢脚步，出国旅行，奖励自己一年来的努力，也好好充个电，准备来年再冲刺。 市场上有人猜测国家银行会调息，也有媒体报道，建好的房子还有约3万2千间卖不出去。再加上大家也在猜全国大选会不会在明年举行，市场有太多不确定。 做房仲嘛，买卖要做，租赁也得干。有单开就好。 我在二手房产买卖和租赁市场也打混了五个年头。每个单子都是独一无二的，毕竟我们是跟人打交道，而人善变，也善忘。 就拿昨天开的那一单来说吧。那是一间位于 USJ 6 的双层排屋。业主希望找到合适的租户，我们花了将近六个月，才等到这个有缘人。 有地住宅的租赁需求其实不小，那段时间每天都有不少人来电询问，我也带人看了好几回。 上天终会疼憨人。就这样一趟一趟地带看，靠着蛮干实操、土法练功，最后还是找到了这位租户。 租户也提出一个要求，希望租赁按金能分两次付。业主也通情达理，答应了。毕竟，在这个物价上涨的年代，要一次拿出将近一万令吉，确实不容易。 很多时候，我们做仲介的，就像一个调解员。双方有分歧，就从中协调，看看哪里可以各让一步。谈得拢，交易成了，我们也就赚到佣金。 撇开佣金，我想，我在这份工作里找到的价值，就是能帮双方把原本谈不拢的事谈成。中间有很多变数，但每做成一单，就又有了继续努力的动力。 以乐为本，苦中作乐。在这个时代，更显得重要。 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Mobile +60 12-307 1081 KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注 KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn " www.khkhooproperty.com " ( https://www.khkhooproperty.com )

昨天，我去了首邦市 SS14 区，见了一位打算卖屋的业主。联系我的是他的女儿，她约我过去看看屋子，了解一下整间屋子的情况。 这是一间单层半独立式洋房（Single Storey Semi-D），地积接近 329 平方米，换算起来大约是 3,541 平方尺。 屋里有四间卧房、两间厕所，主人房有自己的浴室，另外还有一间小佣人房。屋子后来做过一些扩建，屋主说，他手上没有扩建部分的完工文件（CCC／CF）。 屋主跟我聊了很久。他说，他是这间屋子的第二任屋主。 四十年前，他以 RM120,000 从第一任屋主手上买下这间屋子。他说，当时再迟一点，屋子就要被银行拿去拍卖了。 这一住，就是四十年。现在两老年纪都大了，孩子也都住在国外，很少回来，一家人才开始商量把屋子卖掉。 这次去见屋主，我也准备了一份看屋报告。我参考了 PropertyGuru 和 EdgeProp 上的挂牌价，也用 ChatGPT 帮我整理网上找到的资料，再跟屋主聊聊同区类似的屋子现在开价多少。 以我自己在首邦市看过的房源来说，这类单层 Semi-D，我主要在 SS14、SS17 和 SS19 见到。单位本来就少，能拿来比较的成交也不多。 我也翻了 Brickz 上的历年成交记录。在我查到的样本里，单层 Semi-D 的成交价大约在 RM130 万至 RM140 万之间，双层 Semi-D 多在 RM200 万以内。至于角头的单层 Semi-D，我也看到有超过 RM200 万的成交。 屋主希望找一位信得过的房仲做独家委托，也希望能尽快把屋子卖掉。他的女儿还会约几位首邦市的房仲见面，聊过后再决定委托谁。 聊到这里，就谈到一个很实际的问题。现在已经是十一月了，这间屋子几时放出来卖比较好？ 我跟屋主说，以我的经验，十一月、十二月有时会慢一点。一些买家要等到农历新年后，才会重新安排看房。不过，既然你们想早点卖，我们现在就可以把资料整理好，把挂牌价谈清楚。 资料齐了，就可以先安排看房。年底遇到合适的买家，价钱谈得拢，就可以继续谈。如果还没遇到，过了年再看看买家的反应，决定接下来怎么推。 昨天，我去看了一间单层 Semi-D，也听两位老人家聊起他们住了四十年的家。 希望接下来有机会接到他们的独家委托，帮他们为这间住了四十年的屋子找到下一任屋主。 你有房子，我有故事。 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certi...

公司名下的公寓亏本卖，还要缴 10% RPGT 吗？ 前几天，有位买家看中了首邦市USJ的一间公寓，开价 RM450,000. 我和业主谈到这个价钱时，他提了一句：“这间公寓在公司名下，卖掉还要给 10% RPGT。” 我听了，就问他：“你当年签 SPA 买这间公寓，是多少钱？” 假如当年的买入价是 RM480,000，现在以 RM430,000 出售，单看买卖价，已经少了 RM50,000. 当然，正式申报还是要翻出原来的买卖合约，再把符合条件的费用和其他调整算进去. 那业主说的 10% 又是怎么来的？ 在马来西亚注册的公司持有产业，从第六年起出售，适用的 RPGT 税率是 10%。这个 10% 是用来算应课税盈利. 如果按税法算出来确实亏损，这宗出售的 RPGT 就是 RM0. 还有一个细节容易混乱. 律师谈到买方从成交款里预扣一笔钱时，那是汇缴程序，最终税额要看申报结果. 即使算出来是亏损，买卖双方还是要按时办理 e-CKHT. 所以，业主跟我说“卖了还要给 10%”时，我会先请他找回旧 SPA. 先算这笔买卖到底有没有赚，再谈要缴多少税. 科普一下RPGT : RPGT 是 Real Property Gains Tax，中文叫房地产盈利税，马来文简称 CKHT. 简单来说，在马来西亚出售房产时，如果按税法计算有应课税盈利，卖方就按适用税率缴税. 税率取决于卖方类别和持有年限. KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Mobile: +6012 307 1081 KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注 KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn Web: www.khkhooproperty.com

话说前几天，我带了一名买家去首邦市 USJ 看房。买家看了几间单位，货比三家后，最终开出 RM430,000，请我和业主商量. 我也约了业主见面，双方谈妥了价钱，业主也乐见这单交易能成。这个公寓单位买了超过十年，租金回酬率一直偏低，好不容易等到有买家出价. 谈到仲介佣金时，我原先是按 3% 来谈，业主却表示只愿意付 2%。他解释，单位由公司持有，出售时还要考虑产业盈利税（RPGT） 我听了，也愣了一下. 那一刻，心情确实有点不舒服。可是回头一想，刚才谈妥的是屋价. 当初接下这个单位时，只有口头委托，佣金比例也没有白纸黑字写进委托书。现在买家找到了，价钱也谈妥了，双方对佣金却有不同的预期. 我当下没有和业主争辩，就跟他聊起这段时间做过的事. 为了这个单位，我前后带看了十多次，也花了不少钱打广告。每次带看，他的孩子都有在场. 费了三寸不烂之舌，业主终于同意把佣金调到 2.5%。 回去算了一下，以 RM430,000 的屋价来算，3% 和 2.5% 相差 RM2,150. 这次算是上了一课。下回接到业主委托，我会先把佣金比例写进委托书，双方确认后，再开始打广告、安排带看. 不过，做房仲也会遇到怎么都不愿意签委托书的业主。换作是你，这样的单，你还会接吗？ KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Mobile +60 12-307 1081 KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注 KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn www.khkhooproperty.com