KH Khoo Property -房产之路

近年来，每当拿到新的房源，我都会尽可能向业主争取至少三个月的独家委托，让自己能更有计划地安排广告、带看和后续跟进. 不过，拿到独家委托，并不代表卖房就没有后顾之忧. 如果房源的定价高于市场，即使有了独家委托，也不是一件轻松的事. 如今资讯透明，买家会货比三家，也会研究屋价、比较地点和屋况。毕竟，买房是人生大事，哪里会像开盲盒一样，单凭运气就作决定？ 根据这几年的经验，除了价格，地点也是影响销售的重要因素. 之前，一位业主委托我出售两间位于怡保的店铺。我刊登广告将近一年，收到的买家来电，五根手指都数不满. 我也曾经接手位于热门地区的房子，因为开价符合市场行情，短短两个星期，就找到了买家. 这些经历让我体会到：独家委托能让房仲专心投入，但成交仍然要看地点、价格，以及市场有没有相应的需求. 尤其是定价过高，往往会成为独家委托的一大挑战。即使争取到六个月，如果价格始终无法吸引买家，也可能只是不断刊登广告、等待询问，却迟迟等不到实质进展. 等到独家委托期限届满，业主开始找多位中介一起推销，也逐渐愿意调整价格。有时，最终成交的价钱，甚至低于当初的心理预期. 回头来看，前面几个月的等待，究竟是市场没有买家，还是开价让买家却步？ 当业主等得心急，愿意重新讨论售价，交易才有了推进的空间。后来接手的中介，也可能因此促成交易. 这未必代表前一位房仲不够努力，或后一位房仲特别厉害，而是成交所需的条件，终于凑在了一起. 对房仲而言，争取独家委托是一项挑战；拿到委托后，如何持续反馈市场反应、协助业主调整期待，更考验沟通与判断. 对业主而言，愿意独家委托，是一份信任；愿意认真看待市场反馈，同样重要. 有时候，拿到独家委托，也不敢写包单。地点的限制、价格的落差，如果始终没有解决，再长的委托期，也未必能换来成交. 独家委托给了我们时间，而这段时间，需要双方一起用好. 房产说故事｜真实经验 · 市场观察 · 房产知识 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022 CBD Properties Sdn Bhd KH Khoo Property Tel: 012-307 1081 Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & ...

今天，脑海里忽然闪过一个念头：挑战自己，坚持100天，每天写一篇与房地产有关的文章. 每天都有处理不完的鸡毛蒜皮，还要抽出时间，把工作中的经历和观察记录下来，想想也不容易. 看似不可能，好像又不是做不到. 那么，就从明天开始吧！ 热爱马拉松的我，一直尝试把跑步养成的自律融入生活，再带进房地产事业。跑步与房仲工作，看似风马牛不相及，其实背后有着相通的逻辑：设定目标、持续行动，再根据实际情况调整步伐. 曾经读过超马跑者关家良一有关百日修炼的著作，让我对以100天为一个周期的准备过程留下深刻印象. 准备一场超马，除了训练课表，也少不了休息、饮食和心理建设。每天的累积，都在为比赛当天做准备。 写作，又何尝不是如此？ 写了将近300篇房地产小故事，我仍然希望自己能够十年如一日，每周至少发表一篇。如今想挑战每天一篇，也让我重新想起，当初为什么开始写作. 坦白说，写了这么多，我还没有看见明显的变现成果。但因为喜欢写，所以一直写到了今天. 平日里，我大多忙里偷闲，利用零碎时间，把刚处理的事情、刚遇见的人，以及心里的感受记录下来。有时思路来了，便一气呵成；写完之后，再利用AI润色，让句子更通顺，整体更容易阅读. AI的出现，确实提高了写作效率。不过，我仍然习惯先亲自下笔，把自己的经历和想法写出来，再交给AI协助整理. 那些与业主交谈的过程、带买家看房的观察，以及交易中遇见的难题，始终需要自己走过，才有东西可写. 最近，我也尝试用说唱的方式卖房：先写歌词，再利用AI协助修文、生成音乐，配上字幕，然后上传到YouTube、Instagram和小红书. 做得如何，还在摸索，但过程倒是多了几分乐趣. 如今，每位房仲都积极运用社交媒体推广房源。有人擅长拍视频，有人善于直播，也有人把房屋介绍拍成短剧，大家各显神通，寻找适合自己的表达方式. 而我，喜欢写作、跑步和阅读，也习惯用文字，把这些兴趣与工作的点滴记录下来. 记录自己的成长，也记录房地产工作中的每一刻. 这里没有刻意安排的狗血剧情，没有打鸡血的桥段，也不想画一张遥不可及的大饼. 我想分享的，就是前线工作中真实发生的事：有顺利成交的喜悦，也有协调不来的无奈；有值得学习的经验，也有需要反省的地方. 希望这些故事，能让你我多了解一点房地产，也多理解一点交易背后的人与事. 接下来的100天，就从每天写一篇开始. 一步一步跑，一篇一篇写. 看看100...

近几个月来，我几乎每天都会收到业主的联系，大部分都希望通过房仲，尽快找到买家，将手上的产业脱售. 难道市道真的不好了？大家都急着卖房套现？ 带着这些疑问，每当接到新房源，我都会尽可能约见业主，实地看看物业的状况，也了解他们想要出售的原因. 毕竟，每一间房子的背后，都有一个不同的故事。 今早刷 Instagram 视频时，看到一位资深房仲分享了一句话，让我醍醐灌顶： “不是每个房源都是房源，唯有具备可卖性的，才算是房源。” 回想自己，每次收到新房源，难免都会雀跃万分。接着便开始做功课，研究周边成交记录、比较同区竞争房源，再提供价格建议，让业主参考. 目的很简单：找到合理的市场定位，让房子更有机会吸引买家. 不过，业主心中往往早已有一个“心水价”. 有些业主希望尽快脱售，愿意听取建议，将售价定在合理范围；也有些业主希望卖个好价钱，选择把售价开高一些，预留议价空间. 预留议价空间可以理解，但如果开价与市场脱节，买家可能连预约看房的兴趣都没有，又何来议价的机会？ 房仲可以花钱买曝光，却不能保证买家愿意为高于市场的价格买单. 广告登得再多，也不一定能解决定价的问题. 所以，虽然我手握近百个房源，但以目前的售价、屋况和业主的配合程度来看，真正具备较强销售机会的，在我个人判断中，可能还不到两成. 这让我想起了“二八法则”。这只是我手上房源的观察，却提醒了我：房源数量多，并不代表成交机会就一定多. 根据我过往的经验，有些一开始开价明显偏高的房子，放售时间拖得很长，期间不断调整价格，最终成交价仍低于业主最初的期望. 当然，每间房子的条件不同，成交速度也受到地点、屋况、市场竞争和买家贷款等因素影响，不能一概而论. 但合理的定价，确实是销售过程中非常关键的一步. 刚推出市场时，房子有机会吸引正在寻找同类物业的买家。如果价格合理、屋况配合，往往更容易获得询问和看房机会，也更有条件展开认真的谈判. 对我来说，能够在一个月内找到合适买家，并谈妥双方接受的条件，就是一次令人鼓舞的销售经验. 反过来，房子空置太久，也不是没有成本. 日常维护、管理费，以及仍在承担的房贷利息，都需要计算进去。等待更高售价的同时，也值得想一想：多等几个月，最后多卖的钱，是否足以抵消这段时间的支出？ 卖房，除了看最后卖多少钱，也要看花了多少时间，以及承担了多少成本. 所以，“不是每个房源都是房源”这句话，对我的提醒是： ...

话说，顺利成交了一套首邦市SS18的双层排屋后，我的世界仿佛“开了挂”，接连收到两间 SS18 双层排屋的委托，让手上的房源更加丰富. 房源选择多了，就能为买家安排更有针对性的看房行程，也增加了找到合适房子的机会。当然，房源多只是开始，真正重要的，是你对这些房子了解多少. 每当进入一个社区，我都会先打开谷歌地图，从鸟瞰角度认识整个地区，把道路与住宅分布慢慢烙印在脑海里. 哪条街靠近大路？哪里有商铺、学校？出入口在哪里？不同街道的屋型、土地面积和朝向，又有什么分别？ 这些功课，帮助我在带看时解释不同房子的特点，也让买家更容易理解：为什么同一个社区，房价却会有差距？ 所以，房仲只是拿钥匙开门这么简单吗？背后的研究与准备，才是我们需要持续努力的地方。 今天，就带大家认识首邦市 SS18. SS18/1、SS18/2 与 SS18/3：较长地段的双层排屋. 从 NPE 大道转入 Persiaran Tujuan，左侧可以看到 Go Fresh 一带的商铺，也就是 SS18/1B。继续往住宅区走，就会进入 SS18/2、SS18/3 一带，附近还有 SMK Subang Utama. 根据我目前接触的房源与社区观察，SS18/1、SS18/2 和 SS18/3 一带可见不少土地尺寸约为 22' × 85' 的双层排屋，土地面积约 1,870 平方尺. 这类较长地段的排屋，有时也会被称为 Superlink。不过，选房时还是要看实际土地与建筑面积，不能单凭名称判断. 我近期观察到的市场叫价，多在 RM850,000 至 RM900,000 左右；装修较完善的单位，叫价可能达到 RM950,000 或以上。实际价格仍要结合屋况、位置与装修情况来看. SS18/3A 至 SS18/3D：单层排屋也有自己的市场 SS18 并不只有双层排屋。按照我对社区的观察，SS18/3A、3B、3C 和 3D 一带，也有单层排屋。 不要以为单层就一定便宜. 部分中间单位的叫价约为 RM750,000；若以土地面积计算，有些单位的叫价约为每平方尺 RM400。比较时，必须先确认每间房子的实际土地面积. 对喜欢减少上下楼、重视日常生活便利的买家来说，单层排屋也值得考虑. SS18/4：约 22' × 80' 的双层排屋 继续来到 SS18/4、SMK Subang Ut...