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《EP:242: WhatsApp 即将结束房地产 Lead 分配的旧时代？》

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WhatsApp 即将在全球陆续推出 Username（用户名）功能；对于企业用户，则将采用 Business Scoped User ID（BSUID，企业专属用户识别码）。 这将是 WhatsApp 推出以来最重大的改变之一，因为未来用户无需公开手机号码，也能与他人建立联系. 简单来说：未来，你很可能拿不到潜在客户（Lead）的真实手机号码。 对房地产仲介的影响 这项改变将对房地产行业带来深远影响。 未来，从 Facebook、Instagram 或 WhatsApp 广告获得的潜在客户，很可能会以加密识别码的形式进入 WhatsApp，而不是直接显示真实电话号码。 客户将首先与最初接收到该 Lead 的 WhatsApp 帐号建立联系. 这意味着： 团队主管可能无法再像过去一样，自由将客户资料转交给团队成员。 也无法使用第二个 WhatsApp 帐号再次联系同一位客户。 过去依赖 Master Listing、Lead Rotation（轮流分配客户）等作业模式，未来可能需要重新调整。 旧时代的玩法，正在结束。 过去，许多房地产公司都会： 收集大量客户电话号码； 再分配给业务人员进行 Cold Calling（陌生开发）； 以电话作为 CRM（客户关系管理）的核心. 但这一切的前提，是必须拥有客户的真实电话号码. 未来，这类电话号码来源可能会越来越少. 因此，任何以电话号码作为核心的 CRM 系统，都需要重新思考未来的运作模式. 房地产仲介未来该如何应对？ 未来，房地产营销的重点可能不再只是「拥有客户电话号码」，而是： 建立个人品牌，让客户主动找到你。 提升回复速度，第一时间回应客户需求。 透过 AI SEO、Google 搜寻、社交媒体、自媒体内容持续获取自然流量. 建立自己的 WhatsApp Username，方便客户主动联系. 对于房地产行业来说，未来真正的竞争力，不是谁拥有最多电话号码，而是谁最值得客户主动联系，以及谁能够最快回应客户. 备注： 以上内容是根据 WhatsApp 目前公布的用户名功能及业界分析整理而成。至于 Lead 是否完全不能转移、CRM 是否必须全面改版等情况，目前仍属业界推测，最终运作方式仍需等待 Meta 正式公布更多细节. Khoo [邱继豪] Ren no: 59923 Certified & Registere...
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《EP:241 - 房产说故事之猫带运来》

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那天，我带着买家到首邦市（Subang Jaya）看一间双层排屋. 刚踏进屋内，就听见后院传来阵阵猫叫声。 我循着声音走过去，才发现一只流浪母猫竟然在后院生下了三只小猫. 三只小猫才出生不到一个星期，瘦瘦小小地依偎在角落，而母猫则紧紧守护在旁，眼神充满戒备. 看到这一幕，我心里不禁担心起来. 如果继续留在这里，没有食物，也没有水，它们恐怕撑不了多久. 于是，我拿起扫把，想把母猫和小猫赶到外面，希望它们能够找到更安全、更容易觅食的地方. 没想到，当我一靠近，小猫还来不及移动，母猫便立刻挡在前面. 它弓起身体、发出低吼，不停向我逼近，甚至主动攻击我，只为了保护自己的孩子. 那一刻，我停下了动作. 我突然明白，无论是人类还是动物，只要成为了父母，都会拼尽全力守护自己的孩子. 那份母爱，没有语言，却足以令人动容。 于是，我放弃了驱赶它们，让这一家四口继续留在后院. 第一次带看的结果，并没有成交. 买家看完后，没有多说什么，就这样离开了. 几天后，又有另一位买家主动联系我，希望尽快安排看房. 对于房产仲介来说，只要有人愿意来看房，就代表还有机会. 再次踏进这间屋子时，我第一时间望向后院。 熟悉的猫叫声依然传来. 母猫还是守护着三只小猫，而小猫们也平安地活了下来. 不知道为什么，看见它们都安然无恙，我心里也踏实了许多. 没想到，这一次的看房却异常顺利. 买家看完整间房子后，当场直接开价. 双方仅经过两轮议价，便顺利达成协议. 更令人惊喜的是，买家选择全现金购买（Cash Buyer） 从看房、谈价、签署购买意向书（Offer to Purchase），到支付 3% 订金，并委任律师准备买卖合约（SPA），整个过程前后不到三个小时便全部完成. 这是巧合？ 还是这群小猫真的带来了好运？ 我没有答案. 但我相信，善念总会在某个时刻，以不同的方式回到自己身边. 也许，真正带来好运的，并不是猫，而是当下选择尊重生命的一念之间. 房产交易，从来都不是每一次都能成交. 但只要持续努力，坚持带看，坚持服务，坚持相信机会，总有一天，属于你的成交自然会来到. 房产尚未成交，仲介仍需努力！ 勉之！ KH Khoo（邱继豪） | REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022（房产牙人） CBD Proper...
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《EP:240 - 房产说故事之三房迷惑》

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话说上星期，有位买家微信有关首邦市的一间双层排屋，我赶忙将资料和Video发给她看，希望可以有进一步的发展. 不出所料，卖家看了Video,便立马要求看房子，我也打铁趁热，定了隔天早上的时间，別让机会错失. 第二天早上，卖家老早到了，我也事先打点好一切，在心裡上也备了稿，才不会见了买家而不知所措. 这名买家的母亲也刚好住在这个区，而屋子也不需要再作任何大装修，很快地她就开出了预购价，而我也赶忙去要求买家让银行那边作了个检查，看看能否贷到房贷. 不查不知道，一查吓一跳，原来这位买家经己有两个房贷在手. 虽然，他刚刚脱售了一间屋子，但是，整个买卖流程到转名需要三个月，所以，再怎麼快都要等上一个月，才能再申請房贷，这也让交易按下暂停纽，需要一些时间，才能进行房贷。 一般，第一的房贷和第二的房贷，买家只能获得90%，如果到第三个房贷，只能获得70%. 所以，这个首邦市的物业，还足算个第三房贷，所以，现在只能等待春天了. 如果拥有两套房子，沒有了房贷，也是从第一个房贷算起，融得90%的房贷，而不是以房子数量算，而是从房贷数量为标准. Khoo [邱继豪] Ren no: 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022 (房产牙人) CBD Properties Sdn Bhd Tel: +60 12-307 1081 KH Khoo Property – Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ Please Follow Us & Like Us at : Follow: @khkhooproperty FB | IG | TikTok | YouTube | XHS | Blog | Linkedin Website : https://bit.ly/3FRKqlw Instagram: https://bit.ly/3EEnHZe Facebook: https://bit.ly/3Gqoa2I Youtube: https://bit.ly/3UPLYRN Linkedin: https://bit.ly/3hIWprz Tiktok: https://bit.ly/3tI12Vu Telegram: ht...
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《EP:239 - 房产说故事之深耕IP》

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  我经常会在公司的会议中，和同业伙伴聊起房地产中的种种挑战，一般都会听到房仲埋怨广告费很贵，投放了广告也沒有见到效果. 现在房地产都很卷，线上的房地产平台收费逐年增贵，是大家都是有目共睹的事实. 而我还是不断地经营个人IP, 经营社媒，不断地拍影片，写文章，让客户可以透过平台，了解仲介的服务，从而建立信任感，这才是房仲最后的护城河. 因为，我卖的不单单是房子，而是客户对我的信任. 以前谁投的广告费越多，谁的爆光率就越大，而现今的房地产仲介，拼的是影响力. 谁能够让客户一想到某个地区，就会先想到你，你就赢了，这就是个人IP. 真正的IP, 是別人相信你的专业，记得你的名字，愿意主动找你，而你不是天天去找客尸。 个人IP更強调的是持续的输出价值，建立信任和长期影響力，而不仅仅是经营一个形象. 当仲介不断地依赖房地产平台刊登广告，掌控权就不在自己的手裡，一旦平台出现问题，你的客户就不会找到你, 这就是当今房仲向致命伤. 当初，我进入房地产行业，也是小白一名，也沒有什麼人脉，资金和经验. 但是，胜在我喜歡分享，擅长书写文章，持续的深耕，学习，分享和记录，才有了今天的房产之路，一条从2022年开始的旅程，间中的甜酸苦辣，喜恕哀乐，都赤裸襙地让它记录下来，真实地走下去. 经验不断地累积，很多时候，不是赚到，就是学到. 每天学习一点， 每天分享一点， 每天记录一点， 每天慢慢累积， 今天介紹USJ的高端住宅，明天会析市場趋势，后天研究首邦市的新樓盘，再分享地产知识，法律贷款，买卖经验，就这么走到现在. 我写了将近250篇的房地产相关文章，发佈了将近172条Youtube. 別人看的影片，背后是几年累積的功力，学会了快速拍攝，剪輯，发佈，都是一气呵成的. 有人会说:"你这样不是很累，那裡有这么多时间，而人们总是不断地找借口，而我只想每天不断地做好一件事，再次他重复地干下去而己，过程沒有奇迹，只有累积. 而我一直认为，慢才是快，因為真正向竞争不是谁的成交，而是五年后，客户还能不能记得你。 房地产不会永远景气，它是有週期性; 市场会循环, 经济会起伏, 政策会改变, AI也会出现. 但是，信任不会过时. 而IP，就是把信任不断放大的工具. 持续深耕专业定位、稳定输出有价值的内容、与受众建立互动，正是建立个人IP最核心的几个要素. Khoo [邱继豪] Ren no: 599...
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《EP:238 - 房产说故事之拿督尋房记》

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话说昨天就收到一名自称是拿督的买家，我看了他在Whatapp的头像，果然是我国著名的企业家，又是掛牌公司的执行长，来头不少. 我也有点受宠若惊，拿督上门到我买房也，这次真的可以肥肥了. 于是，我便探一下拿督，看看他的要求是什么，又有什麼房源可以直推的. 拿督说道:"我要找片风水地，最好是高临天下，背靠山，面向海的好地段. 而他想要可以帮他申請进入首邦富人区(Subang Height), 自己先入境去了解环境先，看看有谁可以辦到准证进去，他就会向那位仲介作交易. 一般富人区的保安特严，所以，沒有房东的申請，外人是无法自行进去. 于是，我便要求两天的时间作准备，好让手头上有更多的房源介绍. 谁知拿督就表示，如果沒有房源就作罢，也不要浪费大家的时间. 我只是申称只有一片洋房地，还得向其他仲介配合Co-Agency. 谁知，他向我表明己經通知所以的仲介，在下星期三就可以安排看房. 我顿了想，身为日理万机的企業家，即然还有时间上网联络所有仲介，这就让我起了疑心. 这些富可敌国的大富豪，没有自己的仲介？还得自身看房量地，背后的原因不单纯. 世风日下，人心不古，唯有小心为上策. Khoo [邱继豪] Ren no: 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022 (房产牙人) CBD Properties Sdn Bhd Tel: +60 12-307 1081 KH Khoo Property – Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ Please Follow Us & Like Us at : Follow: @khkhooproperty FB | IG | TikTok | YouTube | XHS | Blog | Linkedin #房产牙人 #屋有所值 #khkhooproperty #居者有其屋 #房产之路
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《EP:237 - 独家委托 V.S. 公开委托》

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上个月中，受到SS18屋主的独家委托，身负重任地将他的房子投入市場买卖，也在各大平台狂投广告费，尽可能在短时间完成交易. 而手握独家委托权，可以更加有信心去推广房源，不消三個星期，终于找到有兴趣的买家，也开出了心水价位和屋主商讨. 很多时候，屋主认为将房源交托着越多仲介去处理，抱着先到先得的心态，往往都不会卖到理想的价位，而这房源如果出现在不同的房仲手中，会让买家误认为屋主急于脱售，而常常开出低于市場多多的价位，最终低价者得. 我之前也拿到了两个独家房源，一间在三個月脱售，而另外一间在三個半月找到买家。这两间屋子都在合理的市場价位出售，买卖双方都达成协议，完美结局. 当然，也不全部产业都会是独家委托(Exclusive Agency), 它只不过是个选项，也需要考虑其他的因素. 主要的还是委托的房仲要积极推广其房源，若房仲经验不足也会错失潜在买家. 当然，独家委托是大多数房仲的最爱，这会让他們安排专业航拍，视频拍摄，因為佣金有保障，所以会积极推广. 因為，是独家委托，买家在市場看到的售價一致，避免市場价格不统一而混淆买家. 对于安排看房更有效率，透过一个联络窗口，更容易协调看房时间和收集买家反馈. 独家委托可以让代理能睧筛选买家资格，协肋业主争取更好的成交价格和条件. 除此之外，独家代理会让市场觉得这是一间认真出售且管理良好的物业，不会给人"卖不掉"的物业. 还有另外一個方案就是公开委托(Open Listing), 也就是业主允許多名地产仲介同時销售同一物业. 当然，多名地产仲介可以让房户曝光率提高，短时间可以按触到更多潜在买家. 但是，一山难藏二虎，同行內卷是不争的现实，大家都会爭破头皮去成为第一个成交的人. 而且，业者如果不满意某位代理，也可以继续让其他仲介代理继续推广其房源. 但是，在公开委托当中，最让人头痛的是市場价格混乱，不同房仲任意降价，造成买家容易产生疑虑。 一般公开委托，房仲只会选择免費平方刊登广告，不会投入太多的资源，再加上佣金沒係保障，所以，往往会造成"烂房源"的错误印象. 目前市場上较理想的做法就是, 许多成功出售物业的业主会采用： 「主代理 + 联营合作」模式 委任一位主要代理负责营销。 主要代理开放与其他地产代理合作（Co-Agent） 所有询问、谈判及协调工作由主代理统一处理。 这样可以同时享有：...
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