KH Khoo Property -房产之路

(一个成熟商业生态圈的生存之道) 提起首邦市USJ 10的Taipan Business Centre，它不仅是巴生谷广为人知的商业地标，也是许多国内外品牌进驻Subang Jaya与USJ市场时，优先考虑的商圈之一. 从银行与金融机构、中西餐饮、中西药房、诊所、补习中心、美容服务，到律师楼、会计事务所及各类专业办公室，Taipan已经形成一个相对完整的商业生态圈. 这个商圈并非一朝一夕形成，而是从20世纪90年代开始，经过三十多年的发展与累积，逐渐建立起今天的规模、人流、商誉和消费习惯. 我们可以从以下几个角度，了解Taipan Business Centre的发展背景与商业价值. 一、Taipan卖的是“成熟”，不是“新” Taipan最大的优势，并不是新颖的建筑设计，而是经过多年累积形成的成熟商业生态. 周边住宅人口、稳定人流、商业信誉及长期形成的消费习惯，让Taipan持续吸引不同类型的商家进驻。各大快餐品牌、咖啡馆、银行、诊所、律师楼及零售商店，几乎遍布商圈的各个角落. 无论是办理银行业务、看诊、咨询律师、用餐，还是购买日常用品，消费者都能在这里找到所需的服务. 这种“一站式”的便利，正是成熟商圈难以被复制的价值。 二、Taipan的主要商业租户类别 （一）餐饮业 餐饮业一直是Taipan吸引人流和提升曝光率的重要组成部分. 这里既有新一代的本地咖啡品牌，如ZUS Coffee，也有Coffee Bean和Starbucks等国际连锁品牌。此外，还有新概念咖啡店、传统茶室、中国餐厅与火锅店、韩式烧烤及日本料理等. 餐饮业者通常优先考虑： 底层店铺； 主要道路沿线； 转角单位； 门面宽阔及容易被看见的位置； 方便顾客停车、上下车及外送取餐的地点。 然而，黄金位置往往也意味着较高的租金。部分主要路段的底层店铺，市场租金已经达到每月约RM13,000. 如果没有足够的营业额和稳定客流，要长期留在Taipan并不是一件容易的事. （二）银行与律师服务 单是USJ 10 Taipan Business Centre，据观察便有大约12家银行及金融机构进驻；若加上邻近USJ 9的Subang Business Centre约4家银行，两个商圈合计约有16家银行及金融服务据点. 这使USJ 9与USJ 10成为银行服务非常集中的商业区域之一. 除此之外，Taipan也聚...

  话说，买家看中了首邦市的一套双层排屋，非常喜欢，看房后便爽快地下了定金. 当时与我接洽的是业主的亲戚。对方提供了地契资料后，我便交给买方律师处理后续事宜. 一个星期过去，我如常跟进贷款与买卖合约的进度，同时提醒买家：买卖合约必须在21个工作日内签署完成，千万不可掉以轻心. 不问还好，一问不得了！ 买家把律师的电邮截图发给我，我才知道业主目前找不到地契正本，也不知道究竟收在哪一个角落. 如果最后还是找不到，业主便需要重新申请补发地契。整个过程可能至少耗时六个月，甚至更久. 房地产交易的问题层出不穷. 收到定金，只代表交易正式开始，并不代表交易已经完成. 拿到房源、刊登广告、安排看房及收到定金，都只是房地产买卖流程中的“热身操”。只要一天还没有完成交易、交付钥匙，任何环节都可能出现变数——这就是房地产交易的现实. 除非买家非这套房子不买，或者售价明显低于市价，否则，要买家白白等待六个月，对方未必愿意. 我也赶紧通知业主的亲戚，让他了解目前的困境。他听后同样感到惊讶，因为业主之前并没有向他提起地契不见的事. 或许，业主此刻还在努力翻箱倒柜寻找地契. 希望很快便会有好消息传来. 同志们，房子一天尚未成交，同行们就要继续努力，慎之，勉之！ KH Khoo Property 房产说故事｜真实经验 · 市场观察 · 房产知识 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注及点赞： KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook｜Instagram｜TikTok｜YouTube｜小红书（XHS）｜Blog｜LinkedIn

那天，交了钥匙，原以为事情终于大功告成. 谁知道没多久，就接到租户的来电. 租户很直接地告诉我： 「KH，这间位于双威城的办公室，好像没有你之前说的 2,200 sqft。」 我听了过后，也大吃一惊. 因为 2,200 sqft 这个资料，是业主之前提供给我的，我一直以为不会有什么问题. 于是，我马上再向业主求证. 这一问，才发现, 原来实际面积只有大约 2,000 sqft，而之前所说的 2,200 sqft，只是一个 Approximate 的数字. 这次真的是哑巴吃黄连，有苦自己知. 事情已经发生了，我也没有再和业主争论，因为再争下去也于事无补. 现在最重要的问题是： 要怎样平息租户的不满？ 毕竟租约已经签了，钥匙也交了，办公室的装修都已经做到七七八八. 这个时候才发现面积少了大约 200 sqft，换作是我，也一定会不高兴. 想了差不多一个小时，最后还是决定面对现实。 我厚着脸皮，再次通知租户： 这个单位实际面积确实大约只有 2,000 sqft，并不是之前所说的 2,200 sqft. 同时，为了证明自己并不是故意提供错误资料，我也把之前业主提供给我的资料截图，转发给租户说明整个情况. 还好，租户听完我的解释后，情绪也慢慢缓和下来. 他没有再像之前那么生气，只是提醒了我一句： 以后所有资料，最好还是自己再确认清楚. 因为资料有误，可以是小事，也可以是大事. 很多时候，一件大事的发生，往往就是因为一个不起眼的小细节没有处理好，最后带来意想不到的后果. 听完之后，我也马上向租户再次道歉. 这件事也给了我一个很好的提醒. 做房产，我们每天接触很多资料——面积、地契、租金、管理费、车位、朝向、家具、设施…… 有时候看到业主提供的资料，就很自然地直接采用. 但经过这一次，我更加明白： 别人提供的资料，不代表我们就不需要再确认。 尤其是 Built-up、Land Area、产权、租赁条件这些重要资料，能确认的，尽量确认；不能完全确认的，就应该清楚注明 Approx. / Subject to Verification. 不要小看这几个字. 关键时候，它可能就是非常重要的细节. 这次总算化险为夷，也让我再次提醒自己： 魔鬼藏在细节里. 做房产，很多时候不是输在大事情，而是输在那些我们以为「应该没问题」的小地方. 小心驶得万年船. 切记，切记. KH Khoo Prop...

  房东自己花钱刊登广告卖房，这种房源还可以做吗？ 前些日子，有位房仲和我聊到这个话题。 他觉得，这种房源最终很可能都会「吃白果」，忙了大半天，最后还是白忙一场. 为什么？ 因为仲介花钱打广告、做行销，好不容易帮房东找到买家，但在二手房市场里，有些买家一旦知道房东自己也在卖，就会想办法直接找房东交易. 买家的想法也很简单： 少了仲介这一层，是不是就可以拿到更优惠的价格？ 所以对房仲来说，这类房源确实存在一定的风险. 但是，以我个人过去的经历和看法，我反而觉得： 只要是好的房源，还是值得去做. 毕竟市场很现实 谁最先找到买家，谁就有机会成为赢家. 我之前也拿过不少类似的房源. 明知道房东自己也在刊登广告、自己找买家，我还是抱着「宁可看错，不可放过」的心态. 房源条件不错，就去做；价格合理，就去推. 结果有时候也出乎意料，成功成交了几个单子。 当然，中间也试过忙了一轮，最后「吃白果」. 但对我来说，做房产本来就没有每一个房源都一定成交这回事。只要房源本身有成交的可能，就值得评估. 最重要的前提是： 房东愿意让你去找买家，也愿意在你成功成交之后，让你「分一杯羹」. 如果房东自己挂牌、自己刊登广告、自己带买家看房，同时也愿意让仲介带自己的买家过来，我觉得这种房源还是可以做. 最怕的是另一种情况 房东自己挂牌、自己卖，也欢迎仲介帮忙找买家，但最后却完全不愿意支付仲介费用. 这种情况在市场上也并不少见. 所以现在我判断这类房源值不值得做，主要看三个条件： 优质的房源、符合市场的价位，以及愿意商量的房东. 只要这三点都具备，即使房东自己挂着牌、自己刊登广告，我还是会考虑去做. 因为房地产市场很多时候就是在跟时间赛跑. 你不做，其他人也会做； 你动作慢了，买家可能就是别人先找到. 所以还是老一句： 好的房源，手脚要快. 至于最后会不会「吃白果」？ 做了，至少还有成交的机会； 不做，那就肯定连机会都没有. KH Khoo Property 房产说故事｜真实经验 · 市场观察 · 房产知识 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022 CBD Properties Sdn Bhd KH Khoo Property – Trusted Real Estate ...

在这个资讯泛滥的年代，知识因为 AI 的出现，变得越来越廉价. 那么，人们是否就可以停止学习了？ 网络上充斥着各式各样的 AI 工具，两天一小变，五天一大更新。一个工具还没学会，市场上又冒出另一个新工具，让不少房仲逐渐陷入 FOMO（Fear of Missing Out，错失恐惧）的误区. 每天被各种 AI Guru 的课程广告轰炸，深怕自己错过这一波风口。不断追赶、不断消耗，最后换来的却是焦虑和不安，甚至在冲动之下作出错误的决定. 每天看到别人经营个人 IP，担心自己错失良机； 每天看到别人建立自动化系统，害怕自己被市场淘汰； 每天看到别人分享成交喜讯，自己却还没有“破蛋”. 于是，房仲每天追看 AI Guru 的分享，不断报名课程、安装系统和订阅工具. 课程越报越多，思绪却越来越乱；工具装了一大堆，真正使用的却没有几个. 到最后，还是三天打鱼，两天晒网，甚至忽略了房地产行业最重要的部分——人与人之间的交流和互动. 有些房仲长期接收过量资讯，渐渐失去了独立思考和判断的能力. 看得越多，内耗越严重，焦虑与不安也随之而来，最后甚至影响了自己的工作和生活. 前些日子，有位仲介友人开始学习自媒體，订阅将近10种有关AI的工貝，每個月花费将近千元的订阅费，但是，真正实践每天运用到的工具，也只不过三到四个工貝，而且每天花了不少时间在研究工貝，造成拜访客户时间减少，成交也沒有增加. 然而，现今的房地产市场本来就已经面对供过于求的窘境. 房源越来越透明，大数据垂手可得；房东可以自行刊登广告，买家也能够轻易比较价格。同行之间相互竞争，广告费逐年上涨，市场早已进入白热化阶段. AI 的出现，并不是竞争的开始，只是进一步加快了竞争的速度. 从前，房仲要完成一份房产广告，从整理资料、撰写初稿到制作成品，可能需要三至五天。如今在 AI 工具的协助下，几分钟内便能完成行销文案，效率之高确实令人惊讶. 但是，当每个人都懂得使用 AI，大量相似的文案和内容便会铺天盖地进入市场，最终造成买家的资讯过载与决策疲劳. AI 可以协助我们处理文件、设计流程及分析市场趋势，却无法代替房仲亲自处理房东与买家之间的纠纷. AI 可以提供大量数据，却无法真正感受一座住宅区的生活环境，也不知道哪条路在上下班时段最塞车、哪一区容易积水，更无法取代房仲多年累积下来的在地经验. AI 的出现，确实能够提升房仲的工作效...

四年前刚入房地产行业，手头也沒有什麼房源，每天都往首邦市USJ 的Taipan Business Centre你找房源，看看有那位业主吊牌找租户. 皇天不负有心人，找到一位业主，也顺利地帮他物色到合适的租户，也就这样，开启大家合作的模式. 一旦有租户即将退租，我就最先收到风声，趁着租户搬走前，先捷足先登，抢先找到租户，补上空切. 这次的租户也因生意欠佳，提早解約，我也不落人后地赶快物色租户. 终于，有个跨国宠物公司相中了，但是，租賃需要两个月才能开始签约，这也让业主多了个考量。 因為，业主手头上也有几个租户正在商讨着租金和期限，其中一位潜在租户是开餐饮业的，开出的条件也优于我的租户. 为了说服业主优先考虑我的租户，我分析在Taipan Business Centre至少拥有10家宠物店，疫情后至今，也沒有见到宠物店关门大吉，倒是餐饮业前扑后继，开业结业不计其数，究竟开餐館没有幸運两三天，适者生存的天择明显地印证了下来. Taipan 商圈的租金在疫情后，不断地高涨，不少老店辅的租户扛不住租金，唯有选择退场，留得青山在，不怕沒柴烧. 近年来，倒是中國餐飲業者过来抢滩，这也是租金高涨的情况之一. 无论如何，最终要以短致长，还是以长补短，这就要看业主的经济考量了. 等多两个月，让有后台背景的租户入场; 还是，价高者得入场，还是业主说了算! KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022 CBD Properties Sdn Bhd KH Khoo Property – Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ Please Follow Us & Like Us at : Follow: @khkhooproperty FB | IG | TikTok | YouTube | XHS | Blog | Linkedin