KH Khoo Property -房产之路

犹记得刚踏入房地产行业的第二个星期，我就接到一位老律师的电话，希望我可以帮忙他寻找一间单层角头排屋. 为了更了解这位买家的要求，我便登门拜访他位于首邦市USJ的住家，希望透过面对面的交流，进一步了解买家的需求. 当见到这位老买家时，只见他头发斑斑白。他与太太两老也希望缩小生活空间，过着简单的生活就好了. 这位老律师列出了几项要求，屋子地点在Subang Jaya SS或USJ都行，但一定要永久地契（Freehold）、单层角头排屋（Single Storey Corner Terrace House），价格在RM1 million左右. 这看似简单的要求，其实并不容易。单层角头排屋在市场上相当稀缺，因为数量少，一般业主都会挂牌高于市价，所谓物以稀为贵. 我开始积极寻找这类房源，也亲自载送他们看房超过10次。其中，最令我难忘的，就是一次在首邦市的谈判经历. 我是代表买家的房仲，当买家和卖家见面沟通时，卖家不小心透露了自己的底价，那是没有计算房仲佣金的价格. 最后，价格从RM1 million往上调至RM1.05 million，业主才愿意给RM10,000作为佣金。初生之犊，就经历了一场一波三折的考验. 原本以为价格谈好后，就是成功的一半。谁知天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨. 当我将买卖同意书发给我的Co-Agent（合作房仲）时，才发现真正的屋主竟然是他的太太，而他的太太当时住在新加坡. 代志就大条了！ 那张买卖同意书，拖了两个星期也迟迟签不下来。最后，那位合作房仲表明，业主要求将售价提高至RM1.3 million. 这名业主临时坐地起价，让我觉得有点不讲生意信用。我也不清楚，当时夫妻俩准备脱售物业时，究竟有没有事先商讨好售价这回事. 最终谈判破裂，交易告吹了. 后来的看房过程，就越看越不顺心，不是这一点不好，就是那一点不对. 但我还是抱着陪老人家看房的心态出发，不然，也没有几位房仲愿意一直陪伴着他们看房子. 我们的关系，也因为一次又一次的看房，逐渐熟悉了起来. 老太太喜欢制作年饼糕点，每次都会亲自制作，也不忘送一些给我. 还有一次，老太太庆祝生日时，特别邀请我出席他们的生日会，还向其他亲朋戚友介绍我的身份，让我受宠若惊. 转眼间，现在已经四年了. 我们依然经常保持联络。有时候他们要出国，也会请我充当司机，载送他们去机场。他们也非常慷慨地补贴我的车油费...

  首邦市 Subang Jaya 的 SS 区域，从 SS12 到 SS19，总共有8个地区，分别为 SS12、SS13、SS14、SS15、SS16、SS17、SS18 和 SS19. 每一区都有它独有的特点和优势，也促进了首邦市的持续发展，逐渐迈向人们向往的安居乐业之地. 《SS12》医疗、酒店与住宅综合社区 这里是 SJMC（Subang Jaya Medical Centre）的所在地，还有休闲公园 Subang Ria 和 PARC 活动中心. 除了 Dorsett Grand Subang 酒店之外，也有新建好的 Dorsett Waterfront Subang 公寓。一房式单位的挂牌租金介于 RM2,000 至 RM3,200. 周边有一排双层店铺（Jalan SS12/1B），方便居民购买日常用品。这些店铺都相当稀缺，2020年就有 RM230万的交易记录. SS12 是住宅、医疗和酒店综合发展的地区，集合了单层排屋、双层排屋、独立式洋房和公寓等不同类型的住宅. 除此之外，还有较早期的 Laman Baiduri Tower A 和 Tower B、The Boulevard、Spring Villa（Summer Villa）及 Wangsa Baiduri. 值得一提的是，SS12 部分住宅属于租赁地契（Leasehold），有别于 Subang Jaya SS 其他地区以永久地契（Freehold）为主的情况. 《SS13》以轻工业为主轴的地区 说到 SS13，就不得不提 Subang Jaya Industrial Estate. 这里主要以轻工业为主，集合了工厂、货仓、廉价组屋和 The Grand SS13 服务式公寓，也有 3K Subang Jaya 体育中心. 先谈谈 Subang Jaya Industrial Estate。 工业区内有排厂、半独立式厂房和独立式厂房，近期部分工业物业的挂牌价约为 RM600万至 RM800万. SS13 的地理位置优越，位于双威城与首邦市的交界处. 整体而言，SS13 还是以工业为主轴，住宅物业为辅. 《SS14》成熟住宅区与著名肉骨茶街 SS14 面向 LDP Highway 的店铺（Jalan SS14/1 和 SS14/2），就是著名的肉骨茶街. 这些双层店铺，2025年就有 ...

经历了四年的房地产实战，对于首邦市的房地产市场，也有了一点见解和经验. 虽然立志要深耕这块市场，但也面临着不少挑战和困境. 主要还是从二手房地产市场下手，将其分为住宅、商铺和工厂三个板块；租赁市场也一样，分别为住宅、商铺和工厂. 首邦市的二手住宅买卖市场，还是以有地住宅为领头羊。高楼住宅、公寓和组屋，都出现供过于求的情况，唯有低于市价的房源，才能受到买家和投资者的青睐. 但是，二手有地住宅依然稀缺，一般价格都在RM700k至RM1mil之间，视屋况、地点，以及买卖双方的交易共识而定. 如果单攻二手住宅，有地住宅不容易拿到A级房源。很多深耕多年的老仲介，手头握有这些稀缺的A级房源，不消片刻就会被卖掉，除非房价高过市价太多. 专攻高楼住宅，房源要脱手的情况更是惨不忍睹。很多业主都急于脱售，有些甚至低于市价，也无人问津. 比如，我手头上就有一些Casa Subang的房源急于脱售，但问多买少的情况至今不断上演，算是B级房源. 而那些C级的房源，就是廉价组屋，一般都卖在RM150k至RM200k之间。我手头上也卖出过几间位于布特高原（Putra Heights）的Sri Mutiara Apartment廉价屋. 由于廉价屋有诸多条例需要遵守，很多仲介都闻「廉」丧胆，不敢接下这种挑战. 有关商铺的二手房源，一直以来都是一店难求，尤其是双层店铺或一层半的店铺，深受投资者的追捧. 尤其是USJ11、USJ4和USJ8的店铺，面向大路的叫价都在RM2.5million以上. 最近一直受到投资者看重的Taipan Business Centre，据悉角头店铺成交价达到RM10million，中间三层店铺叫价也要RM5million. 这些老店铺的老业主和老仲介，都拥有很深的交情。新进的仲介要突围，拿到这些房源，并不是件轻易之事. 同样的情况也发生在工业房地产市场. 因为工业地段的稀缺，据我的市场观察，首邦市部分工业区一年到头的交易可能都不超过十单. 仲介们如果只专攻这一块，恐怕真的要饿肚子了. 一般专攻工业市场的仲介，都会在雪隆巴生河谷一带冲锋陷阵。看似大单一成交，就可以轻松过年；其实背后的考验，才是真功夫. 再看看租赁市场，无论是有地住宅、高楼公寓、商铺还是工厂，几乎都面临着僧多粥少的窘境. 先前拿到了新楼盘交钥匙的SS16 Teja Residence房源，不出一个月，手头上的...

身为一名扎根首邦市的房仲，除了了解房价、房屋格局和周边设施，我也希望进一步认识这里的居民. 最近，我翻阅了马来西亚统计局的人口与社区统计资料，希望透过数据，加深自己对这个地区的了解，也为日后的房地产工作打好基础. 首先，需要说明这份资料的统计范围：N.31首邦市州选区（DUN Subang Jaya），隶属梳邦国会选区. 它并不代表整个梳邦再也市政厅（MBSJ）的管辖范围，也没有细分至各个USJ社区，因此不能直接当作某一个USJ社区的人口数据. 根据报告中的2020年人口普查数据，N.31首邦市州选区共有208,003人，面积约25平方公里，人口密度约为每平方公里8,320人. 家庭户数共有56,122户，住宅单位共有62,544个，平均每户人数为3.7人。人口当中，马来西亚公民占88.1%，非公民占11.9%. 报告列出的族群比例为：华人47.2%、土著39.3%、印度人12.5%，其他族群1%. 年龄分布方面，15岁以下占17%；15至64岁占72.1%；65岁及以上占10.9%. 这些数字让我对社区的年龄结构有了更具体的认识. 年轻家庭、工作人口与年长居民，对房屋空间、交通便利和生活配套，都可能有不同的需求. 再看看报告列出的家庭收入与居住情况. 每月家庭总收入中位数为RM9,980。简单来说，就是将家庭收入由低至高排列后，位于中间位置的数值，并不代表每户家庭都赚取这个数额. 每月家庭总收入平均数为RM12,656，每月家庭消费支出平均为RM7,526. 居住在自有房屋的家庭占67.7%，租房居住的家庭占32.3%. 这让我看到，了解一个地区的房地产需求，除了关注买卖，也需要认识租赁市场. 不过，家庭收入并不等于买房预算. 实际负担能力，还需要考虑现有贷款、首期、日常开销及家庭成员人数等因素. 就业方面，报告列出的就业人数约为115,100人，劳动力参与率为76.8%，失业率为4.4%. 这里的劳动力参与率，并不是指全体居民当中有76.8%正在工作. 教育方面，小学共有15所，学生11,185人；中学共有9所，学生9,458人. 生活与商业设施，也是我特别关注的一部分. 根据以2022年1月4日马来西亚统计商业名(Malaysia Statistical Business Register，MSBR）内活跃商业机构为基础的资料，区内列有25座油站、32间私立...

从事房地产，经常有机会参加马来西亚房地产代理协会（MIEA）举办的座谈分享会，听听行业里的优秀房仲，分享他们如何促成大额交易，迈向百万佣金的目标. 这次的地点有别于往常，设在吉隆坡 UOB 总部。三位分享者分别来自住宅、商业及工业房地产市场，各有专长，也各有值得学习的地方. 第一位分享者，是来自 Reapfield 的 Peter Sek。 他拥有十多年的房地产经验，也是一名团队领袖，主要深耕二手住宅市场. 据现场分享，他后来促成了一宗过亿令吉的国际学校交易，让事业迈上了另一个台阶. 不过，让我印象最深的，是这宗大交易之前的一段经历. 在先前的一次买卖协商中，由于条件无法达成共识，他站在买家的立场，给予中肯的建议，甚至劝买家放弃收购，以保障买家的利益. 一次没有成交的交易，却让他赢得了买家的信任，也为日后促成过亿令吉的买卖埋下了伏笔. 房仲的价值，有时也体现在愿不愿意为客户说一句真心话. 第二位分享者，是专注于 Desa ParkCity（DPC）市场的 Lucas Liew. 据他的分享，他以 RM1,300万成交了一套 Park Regent 单位，面积为5,759平方尺，拥有5间卧室和6间浴室. 面对高端客户，他强调专注，以及服务至上的态度. 访谈中，有一个观点让我特别有感： 持续去做自己应该做的事，而不是只选择自己喜欢做的事. 这句话说起来简单，落实起来却不容易。跟进客户、熟悉产品、研究市场、处理细节，很多工作未必有趣，却都需要日复一日地做好. 第三位分享者，是深耕工业房地产市场的 Mohd Faleeq. 他同样从住宅市场起步，后来转攻工业厂房。经过几年的耕耘，据他现场分享，去年成功签下了一宗 RM8,000万的工厂交易，成绩斐然. 从他的分享中，我听到了准备功夫的重要. 遇到不确定的问题，就去寻找答案；客户面对难题，就设法寻找解决方案，再清楚地向客户交代。每一次认真处理问题，都是累积信任的机会. 他也提到，自己虽然是马来房仲，但绝大多数客户都是华人。能够跨越语言与文化背景，建立长期的客户关系，背后付出的努力，恐怕不是台上一两个小时就能说完的. 听完三位分享者的经历，我发现，他们分享的道理，其实并不陌生. 真诚待客、持续跟进、做好准备、提升专业——这些都是我们在公司培训和日常交流中，经常听到的提醒. 为什么值得一讲再讲？ 因为这些看似平常的道理，正是这个行...