KH Khoo Property -房产之路

《EP 288｜房产74天之经济随暖'房'先知》 近期，我逐渐察觉到一个市场信号：市场上的待售房源正在增加，我也不时接到业主来电，希望能尽快脱售手上的房地产. 相比两年前，这种现象正变得越来越明显. 房地产是国家经济的重要动脉，市场一旦有风吹草动，房地产市场的反应往往最为直接. [通胀与利率：2027年的关键变量] 国家银行预计，2027 年通胀可能略微上升，但仍处于可控范围. 若通胀压力持续，升息的可能性不能完全排除；下一次货币政策委员会（MPC）会议将落在 2027 年 1 月 21 日. 对购屋者而言，利率不只是“数字”. 一旦借贷成本上升，每月供款压力增加，买家的可负担能力便会下降，成交周期也可能拉长. [房贷批准率降至38%] JLL Malaysia 引述的数据显示，截至 2026 年 9 月，全国住宅房贷批准率为 38.36%，低于 2022 至 2025 年约 40% 至 41% 的水平. 另据 EdgeProp，2026 年上半年按贷款金额计算的批准与申请比率，也从去年同期的 40.6% 降至 39.1%。 不过，这类汇总数据无法逐笔配对每一份申请与审批结果，因此不能直接解读为“每 100 位买家只有 38 位成功获得贷款”. 更合理的理解是：整体融资环境正在变得较为谨慎，银行在审核收入文件、信贷记录及产业估值时，也可能更加仔细. [3万多间建好卖不出，如何影响二手房？] NAPIC 数据显示，2026 年上半年，全国共有 33,094 间已竣工但未售出的住宅单位，总值约 RM177.8 亿，高于 2025 年下半年的 30,471 间. 其中，雪兰莪有 4,185 间.全国滞销住宅中，公寓占 42.8%，排屋则占 34.9%. 新盘滞销增加，并不代表所有地区的二手房都会立刻下跌，但它会带来两个直接影响： 买家选择增加，议价空间与比较心态也会提高. 部分原本考虑新盘的买家，可能转向地点更成熟、即买即住的二手房. 对卖家而言，定价必须更贴近市场成交，而不是只依据“理想售价”或隔壁邻居的挂牌价. [屋价会跌吗？看社区、房型与价位] 屋价会不会跌，不能只看全国数据，而要回到具体社区、房型、屋龄、维护状况、交通与生活配套来判断. 以首邦市 USJ 为例，靠近 Taipan USJ10 商圈，以及 USJ7、Taipan 与 Wawasan ...

昨天，终于开单了！ 很多时候，临近年底，二手房产市场会走软，不少房仲也会放慢脚步，出国旅行，奖励自己一年来的努力，也好好充个电，准备来年再冲刺。 市场上有人猜测国家银行会调息，也有媒体报道，建好的房子还有约3万2千间卖不出去。再加上大家也在猜全国大选会不会在明年举行，市场有太多不确定。 做房仲嘛，买卖要做，租赁也得干。有单开就好。 我在二手房产买卖和租赁市场也打混了五个年头。每个单子都是独一无二的，毕竟我们是跟人打交道，而人善变，也善忘。 就拿昨天开的那一单来说吧。那是一间位于 USJ 6 的双层排屋。业主希望找到合适的租户，我们花了将近六个月，才等到这个有缘人。 有地住宅的租赁需求其实不小，那段时间每天都有不少人来电询问，我也带人看了好几回。 上天终会疼憨人。就这样一趟一趟地带看，靠着蛮干实操、土法练功，最后还是找到了这位租户。 租户也提出一个要求，希望租赁按金能分两次付。业主也通情达理，答应了。毕竟，在这个物价上涨的年代，要一次拿出将近一万令吉，确实不容易。 很多时候，我们做仲介的，就像一个调解员。双方有分歧，就从中协调，看看哪里可以各让一步。谈得拢，交易成了，我们也就赚到佣金。 撇开佣金，我想，我在这份工作里找到的价值，就是能帮双方把原本谈不拢的事谈成。中间有很多变数，但每做成一单，就又有了继续努力的动力。 以乐为本，苦中作乐。在这个时代，更显得重要。 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Mobile +60 12-307 1081 KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注 KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn " www.khkhooproperty.com " ( https://www.khkhooproperty.com )

昨天，我去了首邦市 SS14 区，见了一位打算卖屋的业主。联系我的是他的女儿，她约我过去看看屋子，了解一下整间屋子的情况。 这是一间单层半独立式洋房（Single Storey Semi-D），地积接近 329 平方米，换算起来大约是 3,541 平方尺。 屋里有四间卧房、两间厕所，主人房有自己的浴室，另外还有一间小佣人房。屋子后来做过一些扩建，屋主说，他手上没有扩建部分的完工文件（CCC／CF）。 屋主跟我聊了很久。他说，他是这间屋子的第二任屋主。 四十年前，他以 RM120,000 从第一任屋主手上买下这间屋子。他说，当时再迟一点，屋子就要被银行拿去拍卖了。 这一住，就是四十年。现在两老年纪都大了，孩子也都住在国外，很少回来，一家人才开始商量把屋子卖掉。 这次去见屋主，我也准备了一份看屋报告。我参考了 PropertyGuru 和 EdgeProp 上的挂牌价，也用 ChatGPT 帮我整理网上找到的资料，再跟屋主聊聊同区类似的屋子现在开价多少。 以我自己在首邦市看过的房源来说，这类单层 Semi-D，我主要在 SS14、SS17 和 SS19 见到。单位本来就少，能拿来比较的成交也不多。 我也翻了 Brickz 上的历年成交记录。在我查到的样本里，单层 Semi-D 的成交价大约在 RM130 万至 RM140 万之间，双层 Semi-D 多在 RM200 万以内。至于角头的单层 Semi-D，我也看到有超过 RM200 万的成交。 屋主希望找一位信得过的房仲做独家委托，也希望能尽快把屋子卖掉。他的女儿还会约几位首邦市的房仲见面，聊过后再决定委托谁。 聊到这里，就谈到一个很实际的问题。现在已经是十一月了，这间屋子几时放出来卖比较好？ 我跟屋主说，以我的经验，十一月、十二月有时会慢一点。一些买家要等到农历新年后，才会重新安排看房。不过，既然你们想早点卖，我们现在就可以把资料整理好，把挂牌价谈清楚。 资料齐了，就可以先安排看房。年底遇到合适的买家，价钱谈得拢，就可以继续谈。如果还没遇到，过了年再看看买家的反应，决定接下来怎么推。 昨天，我去看了一间单层 Semi-D，也听两位老人家聊起他们住了四十年的家。 希望接下来有机会接到他们的独家委托，帮他们为这间住了四十年的屋子找到下一任屋主。 你有房子，我有故事。 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certi...

公司名下的公寓亏本卖，还要缴 10% RPGT 吗？ 前几天，有位买家看中了首邦市USJ的一间公寓，开价 RM450,000. 我和业主谈到这个价钱时，他提了一句：“这间公寓在公司名下，卖掉还要给 10% RPGT。” 我听了，就问他：“你当年签 SPA 买这间公寓，是多少钱？” 假如当年的买入价是 RM480,000，现在以 RM430,000 出售，单看买卖价，已经少了 RM50,000. 当然，正式申报还是要翻出原来的买卖合约，再把符合条件的费用和其他调整算进去. 那业主说的 10% 又是怎么来的？ 在马来西亚注册的公司持有产业，从第六年起出售，适用的 RPGT 税率是 10%。这个 10% 是用来算应课税盈利. 如果按税法算出来确实亏损，这宗出售的 RPGT 就是 RM0. 还有一个细节容易混乱. 律师谈到买方从成交款里预扣一笔钱时，那是汇缴程序，最终税额要看申报结果. 即使算出来是亏损，买卖双方还是要按时办理 e-CKHT. 所以，业主跟我说“卖了还要给 10%”时，我会先请他找回旧 SPA. 先算这笔买卖到底有没有赚，再谈要缴多少税. 科普一下RPGT : RPGT 是 Real Property Gains Tax，中文叫房地产盈利税，马来文简称 CKHT. 简单来说，在马来西亚出售房产时，如果按税法计算有应课税盈利，卖方就按适用税率缴税. 税率取决于卖方类别和持有年限. KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Mobile: +6012 307 1081 KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注 KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn Web: www.khkhooproperty.com

话说前几天，我带了一名买家去首邦市 USJ 看房。买家看了几间单位，货比三家后，最终开出 RM430,000，请我和业主商量. 我也约了业主见面，双方谈妥了价钱，业主也乐见这单交易能成。这个公寓单位买了超过十年，租金回酬率一直偏低，好不容易等到有买家出价. 谈到仲介佣金时，我原先是按 3% 来谈，业主却表示只愿意付 2%。他解释，单位由公司持有，出售时还要考虑产业盈利税（RPGT） 我听了，也愣了一下. 那一刻，心情确实有点不舒服。可是回头一想，刚才谈妥的是屋价. 当初接下这个单位时，只有口头委托，佣金比例也没有白纸黑字写进委托书。现在买家找到了，价钱也谈妥了，双方对佣金却有不同的预期. 我当下没有和业主争辩，就跟他聊起这段时间做过的事. 为了这个单位，我前后带看了十多次，也花了不少钱打广告。每次带看，他的孩子都有在场. 费了三寸不烂之舌，业主终于同意把佣金调到 2.5%。 回去算了一下，以 RM430,000 的屋价来算，3% 和 2.5% 相差 RM2,150. 这次算是上了一课。下回接到业主委托，我会先把佣金比例写进委托书，双方确认后，再开始打广告、安排带看. 不过，做房仲也会遇到怎么都不愿意签委托书的业主。换作是你，这样的单，你还会接吗？ KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Mobile +60 12-307 1081 KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注 KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn www.khkhooproperty.com

  今天，我的房仲伙伴带了一位来自中国的租客去看 我那间位于SG Besi的公寓. 见面后，这名中国租户就作了个白鸽转，开口就说可以先预付一年的租金. 但是，之前收到的租客资料写着，是持有马来西亚第二家园（MM2H）签证. 可是，当面聊了才知道，原来持有第二家园签证(MM2H)的是他的朋友。他的意思是，想请朋友出面租下这个单位. 听到这里，我就有了满脑袋疑问了. 朋友出面签约，那最后住进去的是谁？是他自己住，还是还有其他人一起住？这些事情，业主在答应出租之前，应该要知道. 这名中國租户表明，经常会中马两地跑，他內地的同事也会过来居住，彷彿变成了公司宿舍了. 如果当初提供的是他自己的资料，实际入住的人也是他，那我就可以按原本的情况跟业主谈. 可是现在，原先说的是一回事，见面后提出的又是另一套安排. 我本身就不认同在这种情况下，直接用朋友的名义把单位租下来. 身为房仲，有时听到对方愿意预付付一个年的租金，心里难免会想，终于可以开单了. 可是，一单屋子交了钥匙，住进去的可能是一年、两年。到时如果发生了事情，那后续的手尾就长了，业主应该找的是签约的人，还是实际住在里面的人？ 不管租客来自哪里，第一次见面，我们对彼此的了解都有限. 对我来说，先把谁签约、谁付租金、谁实际入住问清楚. 如果是不同的人，我就把这个安排原原本本地告诉业主，让他自己决定能不能接受. 今天这场带看，让我想到一个很简单的问题. 假如这间屋子是我的，在交钥匙之前，我也会想知道，最后住进我屋子里的是谁. 尤其是中國人入境大家免签证，到时谁是真正的租客也没有人知道. 如果，不幸这些人在里头干了不正当的勾当，也业主和仲介也无一幸免. 我也曾遇过类似的经验，来看店的是租户派过来的人，自称是老板的员工，由於老板贵人事忙，签约都是通过电子签约，同時，也提交了身份证，公司的SSM，沒有半点马虎. 但是，最终还是被业主发现在挖矿，电费欠款高达RM20k,虽然，电表有转换在租户公司名下，但你也无可奈何。 一旦发生租户有所异常，就像一次性付清租金，利用第三方名字来签約，对于屋子也沒有要求，越是顺利，越要小心，天底下那有这么好康，你说是吗？ KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Pro...

上个星期天，我无意间在脸书刷到一位作者的帖文，点进他的网站一看，页面干净利落，正是我钟意的设计。 之前，我也请教过一位仲介。他说自己的网站是朋友用AI帮忙做的。听他这么一说，我也有了个想法，何不自己试试看？ 于是，我把看到的网站网址丢给ChatGPT，问它能不能帮我做一个类似的网站。 没想到，不消片刻，网站的雏形就出来了。接下来，就差一个自己的Domain Name。 我赶紧买下心仪的域名，再跟着ChatGPT的步骤一步一步设置。直到亲手输入 khkhooproperty，看到网页真的打开了，我才有一种「欸，我真的有自己的网站了」的感觉。 说起来也巧，原本只是刷到一则脸书帖文，没想到就这样把想了很久的官网做出来了。 之前，我一直在Blogspot写《房产之路》。这次也顺手把博客接到官网。现在，我照旧在Blogspot发文，官网的文章列表也会跟着更新，省下了两边各贴一次的功夫。 有了官网，我也想试试看，除了做Google SEO，还能怎样做GEO，让人用AI搜索首邦市或USJ的房产问题时，有机会找到我写的文章。像前几天写的USJ一层半排屋，我自己就住在这种屋子里，也好奇哪些小区有这种格局。以前写完就发在博客，现在也有自己的官网可以把这些文章慢慢整理起来。 从互联网到社交媒体，再到今天的AI，每次都有新东西要学。我自己也是边做边学。这回学会了买域名、把网站上架。接下来，脸书这些社媒照样经营，官网也慢慢把这些年写的东西收拢起来。 所以，世界变了，你变了吗？ KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Mobile / WhatsApp 012-307 1081 KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注 @khkhooproperty Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn www.khkhooproperty.com