KH Khoo Property -房产之路

每当买家谈起USJ的房地产，大家往往会先想到USJ 5、USJ 6、USJ 9及USJ 11。 其中一个主要原因，是这些住宅区靠近以Taipan Business Centre为核心的成熟商业圈，日常所需的饮食、购物、银行、交通与生活服务都相当齐全。 然而，位于USJ南部的USJ 18，却好像是一个经常被市场忽略的住宅社区。 它没有过度华丽的包装，也不是经常出现在新楼盘广告中的热门地点，却是一个朴实、低调，而且发展成熟的有地住宅区。 USJ 18的住宅环境 USJ 18与USJ 17、USJ 19及USJ 20一带相连，整体属于舒适、便利及以家庭居住为主的社区。 部分住宅入口设有保安看顾，有助于提升社区的安全水平，让住户居住得更加安心。 USJ 18周边主要由成熟住宅区组成，邻近的商业设施包括USJ 19 Mall及Main Place Mall，居民也可前往周边商店、餐厅、超市及其他生活设施。 在公共交通方面，USJ 18靠近USJ 21一带的LRT车站及USJ 20周边交通网络，方便居民前往其他地区。 对于开车人士而言，这里也能够衔接USJ、Putra Heights、Puchong及Subang Jaya其他主要地区。 USJ 18以双层排屋为主 USJ 18的住宅产品，一般以双层排屋为主。 其中较常见的土地面积为： 22尺 × 75尺，约1,650平方尺。 不过，USJ 18也存在其他土地面积、角落单位、端头单位，以及不同建筑和房型设计。 因此，我们不能将22尺 × 75尺视为整个USJ 18唯一的房屋规格。即使位于同一个住宅区，不同街道及不同单位之间，仍然可能存在明显差异。 这类双层排屋一般适合： 新婚夫妇及准备组织家庭的买家； 希望从公寓升级至有地住宅的家庭； 需要更多卧室及生活空间的买家； 希望拥有私人泊车位及户外活动空间的家庭； 想与父母或其他家庭成员住在附近，方便互相照顾的买家。 为什么USJ 18仍然具有吸引力？ USJ 18能够持续吸引自住型买家，主要离不开以下四个原因。 1. 成熟的住宅环境 对于长期自住的家庭而言，社区的成熟度，很多时候比华丽的会所设施更加重要。 买家真正关心的，通常包括： 街道是否顺畅、泊车是否方便、邻居是否妥善维护房屋、社区翻新程度、繁忙时段的交通情况，以及保安管理是否完善。 这些日常生活条件，才是真正影响居住品质的重要...

如果要谈USJ的房价走势，我想最好的题材，就是从自己居住多年的首邦市USJ 6开始谈起. 这里不只是我熟悉的社区，也是我亲自买房、居住和见证其发展的地方. 根据Epiq的房地产交易数据，2000年，位于首邦市USJ 6/2S的一间单层半，也就是1.5层排屋，以大约RM220,000成交. 这类排屋的土地面积为24尺 × 65尺，约1,560平方尺. 而我在2005年，也以RM285,000购入USJ 6/2S的一间1.5层排屋. 2007年，USJ 6/2S再有一间房屋以RM313,000成交；到了2010年，另一间单位则以RM390,000成交. 从2000年的RM220,000，上升至2010年的RM390,000，十年间房价增加了RM170,000，累计涨幅约为77%. 再从2010年的RM390,000，上升至2019年的RM660,000，九年间增加了RM270,000，累计涨幅约为69%. 回头看看，从2000年的RM220,000，到2019年的RM660,000，房价在接近二十年的时间里增加了RM440,000，累计上涨了200%. 换句话说，房价已经达到原来价格的三倍。 USJ 6/2S历年部分成交记录; 2000年：No. x4，RM220,000 2001年：No. x4，RM270,000 2002年：No. x3，RM283,000 2003年：No. x4，RM290,000 2004年：No. x0，RM278,000 2005年：No. x1，RM285,000 2007年：No. x3，RM313,000 2010年：No. x1，RM390,000 2011年：No. x9，RM325,000 2012年：No. x4，RM410,000 2013年：No. x4，RM620,000 2014年：No. x2，RM700,000 2015年：No. x2，RM635,000 2017年：No. x8，RM675,000 2018年：No. x6，RM640,000 2019年：No. x3，RM660,000 2023年：No. x5，RM685,000 从以上数据可以看到，USJ 6的房价并不是每一年都直线上升. 例如，2003年的成交价为RM290,000，但2004年回落至RM278,000；2010...

那天，我和另外一名仲介去看一间位置首邦市USJ的商辅，而Co-Agent的租户就采作最后的商议，希望能将这个店辅租来作仓库. 当我們商议好了租賃条件，最后谈到租賃合同该由谁来准备。 租户说由她们的律師来草拟，过后才将草拟的合同发给业主去过目. 但是，我入行四年多，几乎全部的租賃合約都由业主草拟，主要还是业主拥有物业产权，有关物业条规和产权都要细分列明，以保护其物业出租后，可以拥有绝对的权益保护其利益. 早期，有些仲介会代业主草拟合同，但是，近年就不行了，Bovaep就出了文告，租賃合同只让律師或是业主本身准备合同，仲介本身是不允許私自草拟合同细节. 一般的租賃合同，会先列明物业的出租条件，例如： 1.) 租金及租期 2.) 押金金额 3.) 物业用途 4.) 装修及招牌规定 5.) 维修责任 6.)水电费及管理费承担方式 7.) 是否可以转租 8.)  租约结束后的还原责任 9.)  提前终止租约的条件 不过，虽然合约通常由房东一方准备， 并不代表租户只能照单全收. 租户在签署之前，应仔细阅读所有条款. 若是商业店铺、工厂、办公室或租金金额较高的物业，租户也可以委任自己的律师审阅合约，并提出修改建议, 避免踏坑. 那么，谁负责支付租赁合约费用呢？在本地的租賃市埸的操作， 1.)  房东一方准备租赁合约 2.)  租户承担合约律师费、印花税及相关文件费用 但是，这并不是绝对规定的安排; 租户也可以和业主商讨有关律師费和印花税的分担，或是双方各自承担自己的律師费用，还是业主和租户平均分担律师费. 最重要的是，应在 Letter of Offer、租赁确认书或订金收据 中提前写清楚，避免签约时才产生争议,先小人后君子的献议. 特別是在，商业物业出租条約中，更要小心处理， 如果出租的是 Shah Alam、Subang Jaya、USJ 或其他地区的商铺，租赁合约不应该只写租金和租期. 商业租约还应清楚注明： 1.) 租户经营的生意类型 2.) 是否需要地方政府批准 3.) 装修免租期 4.) 装修工程责任 5.) 消防及营业执照 6.) 外墙招牌和广告牌 7.) 冷气、电线及排水维修 8.) 恢复原状条款 9.)  提前退租及违约赔偿 总结 通常由房东一方准备租赁合约，租户负责相关费用，再由...

房地产仲介，看似时间自由，收入高，每个房地产仲介代理都会在广告上，展现成功人仕的模样，轻轻松松又开单，出国旅行到脚软，佣金收到银行爆，年轻有为入对行.  但是，事实都的会像广告的台词那般引入入胜吗？房地产仲介都是只开门关门就可以成事，似乎普通百姓都可以轻易胜任的差事.  但事实上，客户看到的只是成交当天；真正看不到的，是房仲在成交前后投入的大量专业工作、时间成本、市场知识，以及承担的责任与风险.  尤其在目前市场供过于求、房源竞争激烈的环境下，一位专业房地产代理的价值，早已不仅仅是介绍房子，而是帮助业主提高成交机会、帮助买家降低交易风险，并确保整个买卖流程顺利完成.  房地产代理完整工作流程（5 大阶段）  ① 房源开发（Listing） ✓ 与业主沟通，了解出售原因及需求 ✓ 收集完整物业资料（产权、地址、土地面积、建筑面积等） ✓ 确认 Freehold / Leasehold、地契类型及产权状态 ✓ 研究区域成交纪录与市场行情 ✓ 制定合理售价及销售策略 ✓ 安排现场勘察（Inspection）  ② 实地勘察（Inspection） ✓ 实地查看物业状况 ✓ 拍摄专业照片、影片及航拍（如适用） ✓ 记录房屋特色、装修及卖点 ✓ 核实土地、分层地契及管理费等资料 ✓ 了解贷款余额、未缴费用及法律限制 ✓ 规划最佳营销方向  ③ 房源推广（Marketing） ✓ 撰写专业销售文案 ✓ 发布至 Mudah、PropertyGuru、iProperty、Edgeprop 等平台 ✓ 制作 Facebook、Instagram、TikTok、YouTube、小红书等内容 ✓ 进行 AI SEO、Google 搜索优化及社交媒体推广 ✓ 设置招牌（适合时） ✓ 分享至房地产代理合作网络（Co-Agency） ✓ 回覆大量来电、WhatsApp 及线上咨询  ④ 安排看房（Viewing） ✓ 筛选真正有购买能力的客户 ✓ 配合业主及买家安排看房时间 ✓ 介绍物业特色、社区环境及周边配套 ✓ 解答贷款、法律及交易相关问题 ✓ 建立客户信任关系（Rapport） ✓ 收集反馈并调整销售策略  ⑤ 成交与交易管理（Closing） ✓ 协助买家提出报价（Offer） ✓ 代表双方进行价格...

WhatsApp 即将在全球陆续推出 Username（用户名）功能；对于企业用户，则将采用 Business Scoped User ID（BSUID，企业专属用户识别码）。 这将是 WhatsApp 推出以来最重大的改变之一，因为未来用户无需公开手机号码，也能与他人建立联系. 简单来说：未来，你很可能拿不到潜在客户（Lead）的真实手机号码。 对房地产仲介的影响 这项改变将对房地产行业带来深远影响。 未来，从 Facebook、Instagram 或 WhatsApp 广告获得的潜在客户，很可能会以加密识别码的形式进入 WhatsApp，而不是直接显示真实电话号码。 客户将首先与最初接收到该 Lead 的 WhatsApp 帐号建立联系. 这意味着： 团队主管可能无法再像过去一样，自由将客户资料转交给团队成员。 也无法使用第二个 WhatsApp 帐号再次联系同一位客户。 过去依赖 Master Listing、Lead Rotation（轮流分配客户）等作业模式，未来可能需要重新调整。 旧时代的玩法，正在结束。 过去，许多房地产公司都会： 收集大量客户电话号码； 再分配给业务人员进行 Cold Calling（陌生开发）； 以电话作为 CRM（客户关系管理）的核心. 但这一切的前提，是必须拥有客户的真实电话号码. 未来，这类电话号码来源可能会越来越少. 因此，任何以电话号码作为核心的 CRM 系统，都需要重新思考未来的运作模式. 房地产仲介未来该如何应对？ 未来，房地产营销的重点可能不再只是「拥有客户电话号码」，而是： 建立个人品牌，让客户主动找到你。 提升回复速度，第一时间回应客户需求。 透过 AI SEO、Google 搜寻、社交媒体、自媒体内容持续获取自然流量. 建立自己的 WhatsApp Username，方便客户主动联系. 对于房地产行业来说，未来真正的竞争力，不是谁拥有最多电话号码，而是谁最值得客户主动联系，以及谁能够最快回应客户. 备注： 以上内容是根据 WhatsApp 目前公布的用户名功能及业界分析整理而成。至于 Lead 是否完全不能转移、CRM 是否必须全面改版等情况，目前仍属业界推测，最终运作方式仍需等待 Meta 正式公布更多细节. Khoo [邱继豪] Ren no: 59923 Certified & Registere...

上个月中，受到SS18屋主的独家委托，身负重任地将他的房子投入市場买卖，也在各大平台狂投广告费，尽可能在短时间完成交易. 而手握独家委托权，可以更加有信心去推广房源，不消三個星期，终于找到有兴趣的买家，也开出了心水价位和屋主商讨. 很多时候，屋主认为将房源交托着越多仲介去处理，抱着先到先得的心态，往往都不会卖到理想的价位，而这房源如果出现在不同的房仲手中，会让买家误认为屋主急于脱售，而常常开出低于市場多多的价位，最终低价者得. 我之前也拿到了两个独家房源，一间在三個月脱售，而另外一间在三個半月找到买家。这两间屋子都在合理的市場价位出售，买卖双方都达成协议，完美结局. 当然，也不全部产业都会是独家委托(Exclusive Agency), 它只不过是个选项，也需要考虑其他的因素. 主要的还是委托的房仲要积极推广其房源，若房仲经验不足也会错失潜在买家. 当然，独家委托是大多数房仲的最爱，这会让他們安排专业航拍，视频拍摄，因為佣金有保障，所以会积极推广. 因為，是独家委托，买家在市場看到的售價一致，避免市場价格不统一而混淆买家. 对于安排看房更有效率，透过一个联络窗口，更容易协调看房时间和收集买家反馈. 独家委托可以让代理能睧筛选买家资格，协肋业主争取更好的成交价格和条件. 除此之外，独家代理会让市场觉得这是一间认真出售且管理良好的物业，不会给人"卖不掉"的物业. 还有另外一個方案就是公开委托(Open Listing), 也就是业主允許多名地产仲介同時销售同一物业. 当然，多名地产仲介可以让房户曝光率提高，短时间可以按触到更多潜在买家. 但是，一山难藏二虎，同行內卷是不争的现实，大家都会爭破头皮去成为第一个成交的人. 而且，业者如果不满意某位代理，也可以继续让其他仲介代理继续推广其房源. 但是，在公开委托当中，最让人头痛的是市場价格混乱，不同房仲任意降价，造成买家容易产生疑虑。 一般公开委托，房仲只会选择免費平方刊登广告，不会投入太多的资源，再加上佣金沒係保障，所以，往往会造成"烂房源"的错误印象. 目前市場上较理想的做法就是, 许多成功出售物业的业主会采用： 「主代理 + 联营合作」模式 委任一位主要代理负责营销。 主要代理开放与其他地产代理合作（Co-Agent） 所有询问、谈判及协调工作由主代理统一处理。 这样可以同时享有：...

高楼住宅的发展与崛起 By KH Khoo Property – 房产之路 位于雪兰莪梳邦再也（Subang Jaya）核心区域的 USJ（UEP Subang Jaya），过去数十年已经从传统有地住宅区，逐渐发展成为巴生谷最成熟的高楼住宅社区之一。 随着公寓（Apartment）、共管公寓（Condominium）、服务式住宅（Service Residence）以及综合发展项目的兴起，USJ 的房地产市场也不断升级与转型。 如今，USJ 拥有非常多元化的高楼住宅类型，适合： 首购族 ,家庭自住. 长期投资者 ,上班族 ,学生市场 ,Airbnb 投资者 ,长租市场, 相比吉隆坡市中心与八打灵再也（PJ），USJ 仍然具备： 更成熟的社区环境 更完善的生活设施 更高的交通便利性 相对合理的入场门槛 因此，USJ 高楼住宅市场长期维持稳定需求。 USJ 高楼住宅的发展历史 USJ 高楼住宅的发展，大致可以分为四个阶段： 1. 早期 Walk-Up Apartment 年代（1990年代） USJ 最早期的高楼住宅，以低楼层 walk-up apartment（无电梯公寓）为主。 其中最具代表性的就是著名的 Goodyear Court 系列： Goodyear Court 1 to 10 这一代公寓的特点包括： Freehold 永久地契, 低密度, 实用型大面积设计,管理费较低, 家庭导向 ,位于成熟住宅区, 直到今天，Goodyear Court 系列依然受到家庭买家与长期投资者欢迎。 2. Condominium 成长期（2000–2010） 随着 USJ 人口增加与生活水平提升，市场开始出现更多大型 Condominium 与 Gated Community。 代表性项目包括： Tropika Paradise Condo Seri Bayu Indera Subang Casa Subang Rhythm Avenue 这一时期的特点： 游泳池 健身房 保安系统 有盖停车位 更高密度发展 投资型布局开始增加 USJ 也逐渐从纯住宅区转型为综合城市社区。 3. LRT 带动的 TOD 时代（2010–2020） 随着 LRT 延伸线启用，USJ 高楼市场进入新的发展阶段。 尤其靠近： USJ 7 ,USJ 21 ,Taipan Wawasan USJ...