KH Khoo Property -房产之路

说实在，如果不是从事房地产事业，即使我已经在 USJ 居住了将近二十年，也没有真正了解过：USJ 到底有多少个小区？ 为了成为首邦市的首席房地产经纪，还得深耕自己的后花园。 这里发生的大小事，从里到外，都需要深入了解一番，才能做到上知天文，下知地理。这年头，身为房仲，还真得样样通才行。 当我登上 MBSJ 官网查阅时，不查不知道，一查吓一跳！ 原来，我居住的 USJ，编号竟然从 USJ 1 一直延伸到 USJ 27。 其中，USJ 10 是大家熟悉的 Taipan 商业中心，其余各区也各有特色。有些以有地住宅为主，有些则结合公寓、商业或工业发展。 以下就简单介绍一下 USJ 1 至 USJ 27。 1. USJ 1 是首邦市一个热闹的住宅、商业与工业混合区，拥有公寓，如 Casa Subang、USJ One 和 Impian Meridian；有地住宅，如 Grandville；以及商店和办公室，如 Regina Business Centre。区内及周边有 Summit USJ、Da Men 等购物设施，日常生活便利。 这里的地契分为永久地契和租赁地契。以 Summit USJ 一带作为大致参考，前方有不少永久地契项目，后方商铺与工厂混合区则有租赁地契项目，个别物业仍须以地契资料为准。 2. USJ 2 是一个成熟的住宅社区，以一层半排屋和双层排屋为主，也有半独立式洋房，例如 Jalan USJ 2/6D 一带。 附近有学校，如 SMK Seafield，也有 Jalan USJ 2/2C 的邻里商店，前往 USJ 1 商圈也很方便。 3. USJ 3 是一个以有地住宅为主的社区，房屋类型主要是一层半和双层排屋。居住环境较宁静，周边设有学校、商店及日常生活设施。 USJ 3 与 USJ 3A、3B、3C 和 3D 之间，有天然气输送管道走廊相隔。其中，USJ 3D 还有较少见的半独立式洋房。 4. USJ 4 是一个成熟的住宅区，主要由双层有地住宅组成。 附近有学校，如 SK Seri Selangor 和 SMK USJ 4；商店则分布在 Jalan USJ 4/1、USJ 4/9G 和 USJ 4/6B 等路段，也有 USJ 4 Park 等休闲空间，生活配套齐全。 5. USJ 5 是一个以有地住宅为主的社区，住宅氛围浓厚，拥有双层排屋、半独立式洋房和独立...

上个月的某个下午，忽然发现我家附近有间一层半的排屋正挂牌出售，屋外的出售牌子上还印有业主的联络号码. 此时，我毫不犹豫地拨电给业主，表明自己是一名房仲，而且也是住在USJ6小区里的居民，对于这一区的屋况、房地产市场和买卖交易都有一定的了解，希望能够获得业主的委托，协助他尽快找到合适的买家. 这间位于首邦市USJ6的一层半排屋（1.5 Storey Terrace House），土地面积为24' x 65'（1,560 sqft），同类房屋的市场价格一般介于RM680k至RM700k左右. 由于房屋仍保持原装屋况，买家购买后，还需要另外花一笔装修费用，才能住得舒适. 经过与业主沟通后，得知原有的租约已经到期，但租户平时需要工作，只有周末才方便开门让买家看房. 由于地点适中，步行到Taipan Business Centre不到500米，前往Taipan LRT轻快铁站也相当方便，加上业主的开价低于市场行情，算得上是一个A级优质房源. 万事俱备，只欠买家. 我赶忙将房源刊登在各大房地产平台，又烧钱投放广告，也因此收获了不少买家的来电，纷纷询问房屋详情. 但是，另一个挑战又开始了. 由于只能安排在周末看房，而且还有特定的时间限制，让不少有兴趣的买家错失了看房机会. 常常顾此失彼，买家的时间配合不到租户，租户的时间又配合不到买家，最终成功安排看房的买家寥寥无几. 我也将这个问题向业主反馈，业主了解情况后，也愿意安排清空屋子，好让买家在任何时段都能够前来看房. 没想到，这招立即见效！ 我很快就接到一位友人仲介的来电，希望能够合作，因为他手头上正好有一位买家，而现在任何时段都可以安排看房，事情自然就容易多了. 我们就这样一鼓作气，从安排看房、议价到最终成交，前后不到三天的时间，就成功以RM650k脱售了这间位于USJ6的一层半排屋. 听合作的仲介伙伴说，买家原本就打算买下后重新建造，所以只要价钱到位，就会果断出手. 而且，还是一位现款买家（Cash Buyer）！ 你说牛逼不牛逼？ 这次能够在自己居住的USJ6小区里成功完成交易，也算是应验了那句老话： 近水楼台先得月，肥水不流外人田。 不过，经过这次交易，我也深深体会到，房地产买卖并不是单靠一个人的力量就能完成. 有时候，房仲之间愿意互相合作、共享资源，找到合适的伙伴，往往比一个人单打独斗来得更有效率. 毕竟，...

  首邦市 Subang Jaya 的 SS 区域，从 SS12 到 SS19，总共有8个地区，分别为 SS12、SS13、SS14、SS15、SS16、SS17、SS18 和 SS19. 每一区都有它独有的特点和优势，也促进了首邦市的持续发展，逐渐迈向人们向往的安居乐业之地. 《SS12》医疗、酒店与住宅综合社区 这里是 SJMC（Subang Jaya Medical Centre）的所在地，还有休闲公园 Subang Ria 和 PARC 活动中心. 除了 Dorsett Grand Subang 酒店之外，也有新建好的 Dorsett Waterfront Subang 公寓。一房式单位的挂牌租金介于 RM2,000 至 RM3,200. 周边有一排双层店铺（Jalan SS12/1B），方便居民购买日常用品。这些店铺都相当稀缺，2020年就有 RM230万的交易记录. SS12 是住宅、医疗和酒店综合发展的地区，集合了单层排屋、双层排屋、独立式洋房和公寓等不同类型的住宅. 除此之外，还有较早期的 Laman Baiduri Tower A 和 Tower B、The Boulevard、Spring Villa（Summer Villa）及 Wangsa Baiduri. 值得一提的是，SS12 部分住宅属于租赁地契（Leasehold），有别于 Subang Jaya SS 其他地区以永久地契（Freehold）为主的情况. 《SS13》以轻工业为主轴的地区 说到 SS13，就不得不提 Subang Jaya Industrial Estate. 这里主要以轻工业为主，集合了工厂、货仓、廉价组屋和 The Grand SS13 服务式公寓，也有 3K Subang Jaya 体育中心. 先谈谈 Subang Jaya Industrial Estate。 工业区内有排厂、半独立式厂房和独立式厂房，近期部分工业物业的挂牌价约为 RM600万至 RM800万. SS13 的地理位置优越，位于双威城与首邦市的交界处. 整体而言，SS13 还是以工业为主轴，住宅物业为辅. 《SS14》成熟住宅区与著名肉骨茶街 SS14 面向 LDP Highway 的店铺（Jalan SS14/1 和 SS14/2），就是著名的肉骨茶街. 这些双层店铺，2025年就有 ...

经历了四年的房地产实战，对于首邦市的房地产市场，也有了一点见解和经验. 虽然立志要深耕这块市场，但也面临着不少挑战和困境. 主要还是从二手房地产市场下手，将其分为住宅、商铺和工厂三个板块；租赁市场也一样，分别为住宅、商铺和工厂. 首邦市的二手住宅买卖市场，还是以有地住宅为领头羊。高楼住宅、公寓和组屋，都出现供过于求的情况，唯有低于市价的房源，才能受到买家和投资者的青睐. 但是，二手有地住宅依然稀缺，一般价格都在RM700k至RM1mil之间，视屋况、地点，以及买卖双方的交易共识而定. 如果单攻二手住宅，有地住宅不容易拿到A级房源。很多深耕多年的老仲介，手头握有这些稀缺的A级房源，不消片刻就会被卖掉，除非房价高过市价太多. 专攻高楼住宅，房源要脱手的情况更是惨不忍睹。很多业主都急于脱售，有些甚至低于市价，也无人问津. 比如，我手头上就有一些Casa Subang的房源急于脱售，但问多买少的情况至今不断上演，算是B级房源. 而那些C级的房源，就是廉价组屋，一般都卖在RM150k至RM200k之间。我手头上也卖出过几间位于布特高原（Putra Heights）的Sri Mutiara Apartment廉价屋. 由于廉价屋有诸多条例需要遵守，很多仲介都闻「廉」丧胆，不敢接下这种挑战. 有关商铺的二手房源，一直以来都是一店难求，尤其是双层店铺或一层半的店铺，深受投资者的追捧. 尤其是USJ11、USJ4和USJ8的店铺，面向大路的叫价都在RM2.5million以上. 最近一直受到投资者看重的Taipan Business Centre，据悉角头店铺成交价达到RM10million，中间三层店铺叫价也要RM5million. 这些老店铺的老业主和老仲介，都拥有很深的交情。新进的仲介要突围，拿到这些房源，并不是件轻易之事. 同样的情况也发生在工业房地产市场. 因为工业地段的稀缺，据我的市场观察，首邦市部分工业区一年到头的交易可能都不超过十单. 仲介们如果只专攻这一块，恐怕真的要饿肚子了. 一般专攻工业市场的仲介，都会在雪隆巴生河谷一带冲锋陷阵。看似大单一成交，就可以轻松过年；其实背后的考验，才是真功夫. 再看看租赁市场，无论是有地住宅、高楼公寓、商铺还是工厂，几乎都面临着僧多粥少的窘境. 先前拿到了新楼盘交钥匙的SS16 Teja Residence房源，不出一个月，手头上的...

身为一名扎根首邦市的房仲，除了了解房价、房屋格局和周边设施，我也希望进一步认识这里的居民. 最近，我翻阅了马来西亚统计局的人口与社区统计资料，希望透过数据，加深自己对这个地区的了解，也为日后的房地产工作打好基础. 首先，需要说明这份资料的统计范围：N.31首邦市州选区（DUN Subang Jaya），隶属梳邦国会选区. 它并不代表整个梳邦再也市政厅（MBSJ）的管辖范围，也没有细分至各个USJ社区，因此不能直接当作某一个USJ社区的人口数据. 根据报告中的2020年人口普查数据，N.31首邦市州选区共有208,003人，面积约25平方公里，人口密度约为每平方公里8,320人. 家庭户数共有56,122户，住宅单位共有62,544个，平均每户人数为3.7人。人口当中，马来西亚公民占88.1%，非公民占11.9%. 报告列出的族群比例为：华人47.2%、土著39.3%、印度人12.5%，其他族群1%. 年龄分布方面，15岁以下占17%；15至64岁占72.1%；65岁及以上占10.9%. 这些数字让我对社区的年龄结构有了更具体的认识. 年轻家庭、工作人口与年长居民，对房屋空间、交通便利和生活配套，都可能有不同的需求. 再看看报告列出的家庭收入与居住情况. 每月家庭总收入中位数为RM9,980。简单来说，就是将家庭收入由低至高排列后，位于中间位置的数值，并不代表每户家庭都赚取这个数额. 每月家庭总收入平均数为RM12,656，每月家庭消费支出平均为RM7,526. 居住在自有房屋的家庭占67.7%，租房居住的家庭占32.3%. 这让我看到，了解一个地区的房地产需求，除了关注买卖，也需要认识租赁市场. 不过，家庭收入并不等于买房预算. 实际负担能力，还需要考虑现有贷款、首期、日常开销及家庭成员人数等因素. 就业方面，报告列出的就业人数约为115,100人，劳动力参与率为76.8%，失业率为4.4%. 这里的劳动力参与率，并不是指全体居民当中有76.8%正在工作. 教育方面，小学共有15所，学生11,185人；中学共有9所，学生9,458人. 生活与商业设施，也是我特别关注的一部分. 根据以2022年1月4日马来西亚统计商业名(Malaysia Statistical Business Register，MSBR）内活跃商业机构为基础的资料，区内列有25座油站、32间私立...

从事房地产，经常有机会参加马来西亚房地产代理协会（MIEA）举办的座谈分享会，听听行业里的优秀房仲，分享他们如何促成大额交易，迈向百万佣金的目标. 这次的地点有别于往常，设在吉隆坡 UOB 总部。三位分享者分别来自住宅、商业及工业房地产市场，各有专长，也各有值得学习的地方. 第一位分享者，是来自 Reapfield 的 Peter Sek。 他拥有十多年的房地产经验，也是一名团队领袖，主要深耕二手住宅市场. 据现场分享，他后来促成了一宗过亿令吉的国际学校交易，让事业迈上了另一个台阶. 不过，让我印象最深的，是这宗大交易之前的一段经历. 在先前的一次买卖协商中，由于条件无法达成共识，他站在买家的立场，给予中肯的建议，甚至劝买家放弃收购，以保障买家的利益. 一次没有成交的交易，却让他赢得了买家的信任，也为日后促成过亿令吉的买卖埋下了伏笔. 房仲的价值，有时也体现在愿不愿意为客户说一句真心话. 第二位分享者，是专注于 Desa ParkCity（DPC）市场的 Lucas Liew. 据他的分享，他以 RM1,300万成交了一套 Park Regent 单位，面积为5,759平方尺，拥有5间卧室和6间浴室. 面对高端客户，他强调专注，以及服务至上的态度. 访谈中，有一个观点让我特别有感： 持续去做自己应该做的事，而不是只选择自己喜欢做的事. 这句话说起来简单，落实起来却不容易。跟进客户、熟悉产品、研究市场、处理细节，很多工作未必有趣，却都需要日复一日地做好. 第三位分享者，是深耕工业房地产市场的 Mohd Faleeq. 他同样从住宅市场起步，后来转攻工业厂房。经过几年的耕耘，据他现场分享，去年成功签下了一宗 RM8,000万的工厂交易，成绩斐然. 从他的分享中，我听到了准备功夫的重要. 遇到不确定的问题，就去寻找答案；客户面对难题，就设法寻找解决方案，再清楚地向客户交代。每一次认真处理问题，都是累积信任的机会. 他也提到，自己虽然是马来房仲，但绝大多数客户都是华人。能够跨越语言与文化背景，建立长期的客户关系，背后付出的努力，恐怕不是台上一两个小时就能说完的. 听完三位分享者的经历，我发现，他们分享的道理，其实并不陌生. 真诚待客、持续跟进、做好准备、提升专业——这些都是我们在公司培训和日常交流中，经常听到的提醒. 为什么值得一讲再讲？ 因为这些看似平常的道理，正是这个行...