《马来西亚房地产30年走势》从 RM78.8亿 → RM2,418.7亿

 

这组数据记录了马来西亚房地产市场从1996年至2025年的年度交易总额，并附上2026年第一季度的数据.

整体来看，马来西亚房地产交易总额虽然会受到金融危机、政策调整、信贷环境及疫情影响，但长期趋势仍然明显向上.

房地产交易总额从1996年的RM7.88 billion（约RM78.8亿），增长至2025年的RM241.87 billion（约RM2,418.7亿0.

换句话说，29年间的房地产交易总额扩大了约30.7倍，累计增长约2,969%。这反映马来西亚房地产市场规模、房地产价格、成交数量及高价值房地产交易，长期以来都有显著增长.

(第一阶段：1996—1998年)

亚洲金融危机期间的市场调整

年份／时期 交易总额 市场解读

1996年 RM7.88b 图表起始点，市场规模仍相对较小

1997年 RM9.35b 交易总额仍然增长

1998年 RM9.07b 亚洲金融危机影响开始反映在房地产市场

1997年至1998年正值亚洲金融危机. 1998年的房地产交易总额从RM9.35 billion下降至RM9.07 billion，跌幅约为3.0%.

虽然降幅不算非常大，但金融危机一般会通过以下几方面影响房地产市场：

- 银行收紧贷款审批

- 企业及家庭收入受到影响

- 买家延迟购买决定

- 投资者信心下降

- 房地产成交周期延长

这段时期说明，房地产市场对经济及金融环境非常敏感.

(第二阶段：2000—2004年)

市场进入快速扩张与复苏期

年份 交易总额 市场解读

2000年 RM24.82b 市场开始进入较强劲的扩张阶段

2003年 RM43.60b SARS时期，交易规模仍明显高于2000年

2004年 RM55.98b 市场强劲复苏

2000年的房地产交易总额达到RM24.82 billion，相比1998年的RM9.07 billion，增加约174%。

到了2003年，即使面对SARS疫情，交易总额仍达到RM43.60 billion. 2004年进一步增长至RM55.98 billion，一年内增加RM12.38 billion，增幅约为28.4%.

这显示房地产市场在短期公共卫生事件后，仍可能随着经济恢复、信心改善及被延后的购房需求重新释放而快速反弹.

(第三阶段：2007—2010年)

全球金融危机带来短期影响

年份 交易总额 市场解读

2007年 RM71.71b 房地产市场显著扩张

2008年 RM68.47b 全球金融危机导致交易总额回落

2010年 RM90.62b 市场恢复并逐渐接近RM100b水平

2008年全球金融危机期间，马来西亚房地产交易总额从RM71.71 billion下降至RM68.47 billion，减少RM3.24 billion，跌幅约为4.5%.

不过，到了2010年，交易总额已经回升至RM90.62 billion，比2008年增加约32.3%.

这反映全球金融危机虽然影响市场信心与融资环境，但马来西亚房地产市场随后仍恢复增长.

(第四阶段：2011—2014年)

房地产市场进入高增长周期

年份 交易总额 市场解读

2011年 RM137.83b 交易总额出现大幅跃升

2013年 RM152.37b 市场继续保持强劲

2014年 RM162.97b 达到当时房地产周期的高峰

2011年是一个非常重要的转折点。房地产交易总额从2010年的RM90.62 billion，跃升至2011年的RM137.83 billion。

一年内增加RM47.21 billion，增幅约为52.1%.

到了2014年，交易总额进一步上升至RM162.97 billion，成为当时房地产周期的高峰。相比2010年，四年内增加约79.8%.

这一阶段可能受到多项因素共同推动，包括：

- 经济增长及家庭收入提高

- 城市化与人口增长

- 房地产投资需求增加

- 新住宅及商业项目推出

- 银行融资相对活跃

- 市场对房地产升值的预期增强

不过，交易总额快速增长后，市场通常也会进入整合阶段.

第五阶段：2015—2019年

高峰后的整合与增长放缓

年份／时期 交易总额 市场解读

2015年 RM149.96b 从2014年高峰回落

2019年 RM141.40b 市场保持一定规模，但增长动力减弱

2015年的交易总额从2014年的RM162.97 billion下降至RM149.96 billion，减少RM13.01 billion，跌幅约为8.0%.

到了2019年，交易总额为RM141.40 billion.相比2014年高峰，整体下降约13.2%.

这段时期可以理解为房地产市场的整合期.市场并没有完全失去交易活动，而是从早期的高速增长，转向更加谨慎及选择性的成交环境.

可能影响市场的因素包括：

-房贷审核趋严

-房地产降温措施

-买家贷款能力受到限制

-部分地区出现供应增加

-买卖双方价格预期存在差距

-投资者转向更谨慎的策略

因此，市场从“普遍上涨”逐渐转变为“不同地区及不同房型表现分化”.

(第六阶段：2020年 -

新冠疫情导致交易总额明显下降

2020年房地产交易总额下降至RM119.08 billion，相比2019年的RM141.40 billion减少RM22.32 billion，跌幅约为15.8%.

这是图表中非常明显的一次市场调整，主要背景是新冠疫情及行动管制.

疫情期间，房地产市场面对多项实际困难：

-实体看房受到限制

-买卖双方延迟交易决定

-律师楼、银行及政府部门运作受到影响

-部分买家收入及就业稳定性下降

--贷款审批与交易手续延长

消费者倾向保留现金

因此，2020年的下降不仅反映房地产需求减弱，也反映交易程序受阻.

(第七阶段：2021—2025年)

疫情后连续复苏并创历史新高

年份 交易总额 年度变化 市场解读

2020年 RM119.08b — 疫情期间的低点

2021年 RM144.87b 约+21.7% 市场开始复苏

2022年 RM179.07b 约+23.6% 出现强劲反弹

2023年 RM196.83b 约+9.9% 继续扩张并创当时的新高

2024年 RM232.30b 约+18.0% 交易总额大幅跃升

2025年 RM241.87b 约+4.1% 再创历史新高

从2020年的RM119.08 billion增长至2025年的RM241.87 billion，五年内增加RM122.79 billion，累计增长约103.1%。

也就是说，2025年的交易总额已经达到2020年的约2.03倍。

2021年：市场开始恢复

2021年交易总额回升至RM144.87 billion，同比增加约21.7%。这说明随着经济活动恢复，部分在疫情期间被延后的房地产需求重新进入市场.

2022年：复苏明显加快

2022年交易总额增加至RM179.07 billion，同比上涨约23.6%。这不仅超过疫情前2019年的水平，也超过2014年的前一轮高峰.

2023年：迈向RM200 billion

2023年交易总额达到RM196.83 billion，距离RM200 billion仅一步之遥，并刷新当时的历史纪录.

2024年：交易规模大幅跃升

2024年交易总额增长至RM232.30 billion，同比增加RM35.47 billion，增幅约18.0%.

这是一个非常显著的增长，显示房地产市场的整体交易规模进入新的水平。

2025年：创下RM241.87 billion新高

2025年房地产交易总额达到RM241.87 billion，是图表中最高的全年数据.

虽然2025年仍然增长，但增幅从2024年的约18.0%放缓至约4.1%。这可能说明市场继续扩大，但增长速度开始趋于温和.

必须注意的是，增长速度放缓并不等于市场下跌. 2025年的交易总额仍然高于2024年，并继续刷新历史纪录.

2026年第一季度

RM51.09 billion应如何解读？

2026年第一季度的房地产交易总额为RM51.09 billion。

这项数据只涵盖首三个月，因此不能直接与2025年全年的RM241.87 billion比较，也不能单凭一个季度的数据判断2026年全年一定增长或下跌.

如果只作简单年化计算：

RM51.09 billion × 4 = RM204.36 billion

不过，这只是数学上的推算，不代表2026年的实际预测，因为房地产交易并不是每一个季度都平均分布.

不同季度的交易额可能受到以下因素影响：

-节庆及学校假期

-新项目推出时间

-银行贷款及利率变化

-政府房地产政策

-大型商业、工业或土地交易

-买卖合约及交易登记完成时间

因此，分析2026年的市场表现时，最好等待至少上半年或全年的完整数据.

这组数据反映的三个主要结论

一、马来西亚房地产市场长期规模显著扩大

房地产交易总额从1996年的RM7.88 billion增长至2025年的RM241.87 billion，说明马来西亚房地产市场在过去接近30年间已经出现结构性的扩大.

这项增长可能来自多个方面：

-房地产价格长期上升

-城市及人口扩张

-新住宅区持续发展

-商业及工业房地产市场扩大

-成交房产的平均价值提高

-大型土地及发展项目交易增加

-二、房地产市场会经历周期，但具有复苏能力

图表中可以看到几个明显的市场调整时期：

1997–1998年亚洲金融危机

2008年全球金融危机

2015–2019年市场整合期

2020年新冠疫情

这些危机确实导致交易总额下跌或增长放缓，但每一次主要调整之后，市场最终都出现不同程度的复苏.

三、全国市场创新高，不代表所有房地产都上涨

这是业主与买家最需要理解的一点。

全国房地产交易总额创下RM241.87 billion新高，并不代表：

-每个地区的房价都上涨

-每一种房地产都容易出售

-所有业主都能够提高开价

-所有房产都适合马上投资

-每个项目都有相同的市场需求

交易总额同时受到成交宗数及成交价值影响。例如，一宗大型商业房地产、工业房地产或发展土地交易，便可能显著推高整体交易总额.

因此，全国交易总额适合用来观察宏观市场方向，但不能直接代替个别房地产的估价.

给房地产买家的启示

买家不应该因为全国交易总额创历史新高，就认为所有房地产都会继续快速升值.

购买房地产前，仍然需要研究：

-当地实际成交价格

-同类房产的供应数量

-房屋屋况与翻新成本

-银行估价与贷款能力

-租赁需求及租金回报

-地契、楼龄及管理状况

-交通、学校与生活配套

-未来发展与潜在供应

全国市场强劲只能作为背景，真正决定一项房地产是否值得购买的，仍然是该房产本身的价格、地点及长期需求.

给房地产卖家的启示

业主也不应该因为2025年全国交易总额创新高，就直接大幅提高开价.

如果开价明显高于当地实际成交价，仍然可能面对：

-看房询问减少

-上市时间延长

-买家贷款估价不足

-买家转向其他类似房源

-房产长期滞留市场

-最终需要多次降价

业主在正式推出市场前，应该研究同一区域最近6至12个月的实际成交记录、市场上的竞争房源，以及买家的真实预算范围。

KH Khoo Property的市场观点:

马来西亚房地产市场会随着经济周期波动，但从长期历史表现来看，市场展现出相当强的韧性。重大危机可能暂时降低交易活动，但整体交易规模长期仍然保持向上。

不过，房地产不能只看全国趋势.

即使马来西亚2025年房地产交易总额达到RM241.87 billion, USJ, Subang Jaya及其他城市的不同社区，仍然可能出现完全不同的市场表现.

因此，比起简单地问：

“现在房地产市场好不好？”

更有意义的问题应该是：

“这个地区、这个房型、这个价格范围，目前的实际成交表现如何？”

对于业主而言，正确的开价应该建立在当地成交数据、竞争房源及房地产条件之上.

对于买家而言，购买决定则应该结合预算、贷款能力、家庭需要及房产的长期价值，而不是只根据全国交易总额作出判断.

全国数据让我们了解市场的大方向；当地实际成交数据，才是决定房地产买卖策略的关键.

Prepared by :

KH Khoo 邱继豪｜REN 59923

Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022

CBD Properties Sdn Bhd

KH Khoo Property – Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ

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