KH Khoo Property -房产之路

身为一名扎根首邦市的房仲，除了了解房价、房屋格局和周边设施，我也希望进一步认识这里的居民. 最近，我翻阅了马来西亚统计局的人口与社区统计资料，希望透过数据，加深自己对这个地区的了解，也为日后的房地产工作打好基础. 首先，需要说明这份资料的统计范围：N.31首邦市州选区（DUN Subang Jaya），隶属梳邦国会选区. 它并不代表整个梳邦再也市政厅（MBSJ）的管辖范围，也没有细分至各个USJ社区，因此不能直接当作某一个USJ社区的人口数据. 根据报告中的2020年人口普查数据，N.31首邦市州选区共有208,003人，面积约25平方公里，人口密度约为每平方公里8,320人. 家庭户数共有56,122户，住宅单位共有62,544个，平均每户人数为3.7人。人口当中，马来西亚公民占88.1%，非公民占11.9%. 报告列出的族群比例为：华人47.2%、土著39.3%、印度人12.5%，其他族群1%. 年龄分布方面，15岁以下占17%；15至64岁占72.1%；65岁及以上占10.9%. 这些数字让我对社区的年龄结构有了更具体的认识. 年轻家庭、工作人口与年长居民，对房屋空间、交通便利和生活配套，都可能有不同的需求. 再看看报告列出的家庭收入与居住情况. 每月家庭总收入中位数为RM9,980。简单来说，就是将家庭收入由低至高排列后，位于中间位置的数值，并不代表每户家庭都赚取这个数额. 每月家庭总收入平均数为RM12,656，每月家庭消费支出平均为RM7,526. 居住在自有房屋的家庭占67.7%，租房居住的家庭占32.3%. 这让我看到，了解一个地区的房地产需求，除了关注买卖，也需要认识租赁市场. 不过，家庭收入并不等于买房预算. 实际负担能力，还需要考虑现有贷款、首期、日常开销及家庭成员人数等因素. 就业方面，报告列出的就业人数约为115,100人，劳动力参与率为76.8%，失业率为4.4%. 这里的劳动力参与率，并不是指全体居民当中有76.8%正在工作. 教育方面，小学共有15所，学生11,185人；中学共有9所，学生9,458人. 生活与商业设施，也是我特别关注的一部分. 根据以2022年1月4日马来西亚统计商业名(Malaysia Statistical Business Register，MSBR）内活跃商业机构为基础的资料，区内列有25座油站、32间私立...

从事房地产，经常有机会参加马来西亚房地产代理协会（MIEA）举办的座谈分享会，听听行业里的优秀房仲，分享他们如何促成大额交易，迈向百万佣金的目标. 这次的地点有别于往常，设在吉隆坡 UOB 总部。三位分享者分别来自住宅、商业及工业房地产市场，各有专长，也各有值得学习的地方. 第一位分享者，是来自 Reapfield 的 Peter Sek。 他拥有十多年的房地产经验，也是一名团队领袖，主要深耕二手住宅市场. 据现场分享，他后来促成了一宗过亿令吉的国际学校交易，让事业迈上了另一个台阶. 不过，让我印象最深的，是这宗大交易之前的一段经历. 在先前的一次买卖协商中，由于条件无法达成共识，他站在买家的立场，给予中肯的建议，甚至劝买家放弃收购，以保障买家的利益. 一次没有成交的交易，却让他赢得了买家的信任，也为日后促成过亿令吉的买卖埋下了伏笔. 房仲的价值，有时也体现在愿不愿意为客户说一句真心话. 第二位分享者，是专注于 Desa ParkCity（DPC）市场的 Lucas Liew. 据他的分享，他以 RM1,300万成交了一套 Park Regent 单位，面积为5,759平方尺，拥有5间卧室和6间浴室. 面对高端客户，他强调专注，以及服务至上的态度. 访谈中，有一个观点让我特别有感： 持续去做自己应该做的事，而不是只选择自己喜欢做的事. 这句话说起来简单，落实起来却不容易。跟进客户、熟悉产品、研究市场、处理细节，很多工作未必有趣，却都需要日复一日地做好. 第三位分享者，是深耕工业房地产市场的 Mohd Faleeq. 他同样从住宅市场起步，后来转攻工业厂房。经过几年的耕耘，据他现场分享，去年成功签下了一宗 RM8,000万的工厂交易，成绩斐然. 从他的分享中，我听到了准备功夫的重要. 遇到不确定的问题，就去寻找答案；客户面对难题，就设法寻找解决方案，再清楚地向客户交代。每一次认真处理问题，都是累积信任的机会. 他也提到，自己虽然是马来房仲，但绝大多数客户都是华人。能够跨越语言与文化背景，建立长期的客户关系，背后付出的努力，恐怕不是台上一两个小时就能说完的. 听完三位分享者的经历，我发现，他们分享的道理，其实并不陌生. 真诚待客、持续跟进、做好准备、提升专业——这些都是我们在公司培训和日常交流中，经常听到的提醒. 为什么值得一讲再讲？ 因为这些看似平常的道理，正是这个行...

每当看到网上有人冒充房仲，骗取租金或订金的新闻，我都会引以为鉴，也提醒自己：从事房地产这一行，身份透明，是建立信任的第一步. 平时大家口中的“房仲”，不少是房地产谈判员，英文称为 Real Estate Negotiator，简称 REN。他们必须隶属于注册房地产代理公司，在注册房地产代理的监督下工作，不能独立执业. 每当与其他仲介合作时，我都会先交换名片，再到官方系统核实对方的身份。这不是不信任，而是对客户、合作伙伴和自己负责. 我的编号是 REN 59923。这组号码让大众可以查询我的身份，但号码本身不能代表目前行业内有多少名活跃房仲. 我也曾遇过一些自称是仲介的人，递来的名片印着地产公司的名称，却没有列明个人注册编号。 遇到这种情况，我会进一步要求对方提供证件，并核实资料. 毕竟，一张印有公司标志的名片，并不足以证明持卡人拥有有效的执业身份. 在马来西亚房地产代理行业，大家经常接触到以下三种身份： 一、REN｜Real Estate Negotiator 房地产谈判员，俗称房仲。 持有监管局发出的 REN 编号及证件，在注册房地产代理公司的体系与监督下，协助处理房地产买卖和租赁事务. 二、PEA｜Probationary Estate Agent 见习房地产代理。 这是迈向注册房地产代理的专业培训阶段，需要在监督下完成规定的实务训练，并符合相关专业评核要求. 三、REA｜Registered Estate Agent 注册房地产代理。 符合专业资格、训练及评核要求，并获监管局注册的房地产代理。REA 是个人的专业身份；房地产代理公司则另有公司的注册资料. 相关监管机构是马来西亚估价师、评估师、房地产代理及物业经理局，英文简称 BOVAEP，马来文简称 LPEPH. 大众可以通过官方网站的查询入口，核实房仲及公司的资料： https://lpeph.gov.my/search-listing 查询时，除了看有没有注册编号，也要核对姓名、照片、所属公司，以及系统显示的状态和有效期，确认与你接触的人一致. 此外，REN 也需要按照监管局的年度要求，完成相关更新课程与证件续期手续。拥有一个编号，并不等于往后都不必更新. 对我而言，参加课程除了为了更新证件，也是提醒自己持续学习，跟上行业的发展与要求. 一张名片，是自我介绍；愿意让客户查证身份，才是建立信任的开始. 买...

上个星期天，接到一位买家的来电，询问有关 SS2 双层排屋的资料。我赶忙把视频和房屋详情发过去，希望能带来好消息. 买家了解屋子的概况后，似乎蛮满意，便直接问我：“下一步应该怎么做？” 我有点惊讶。买房毕竟是人生大事，单凭照片和视频，怎么足够？无论如何，总得亲自到现场看看，了解屋况和周边环境，再作决定. 不过，买家先约了我今早到 DPC 会面细谈. 担心路上塞车，早上七点我便开车出发。第一次见面，总不希望让对方留下迟到的印象. 结果，八点就到了. 早起的鸟儿有虫吃，我也趁着等待的空档，梳理客户名单，处理一些工作. 约定的时间是早上八点半。我左顾右盼，始终不见对方，直到八点四十五分，买家才现身. 递上名片，简单自我介绍后，我们便进入今天的主题——SS2 双层排屋. 谁知，对方一开口，就让我愣了一下. “我打算先租两年，然后再买，可以吗？” 原来，我以为今天谈的是买卖，对方想谈的，却是先租后买. 我一时不知如何接话，因为业主目前的意愿是出售. 对方接着解释，他打算用现金购买，只是一些产业已经出售，资金还需要时间才能到位，所以希望先租两年. 听到这里，我不禁抓了抓头. 既然产业已经出售，为何还需要两年？是交易尚未完成，还是另有资金安排？单凭这几句话，我也无法判断. 不过，有一点已经很清楚：我们双方对这次会面的理解，并不一样. 我以为是买家准备进一步了解购屋流程；对方则希望先探讨，能否把出售的房源，谈成先租后买. 先租后买，本身可以是一项建议，但能不能谈，终究要看业主是否愿意，以及双方能否接受具体条件. 只是，如果这个关键想法能在电话里先说明，大家便能提早确认方向，也省下一趟路程和等待的时间. 做仲介，有时最怕的不是客户提出特别要求，而是见了面，才发现彼此谈的根本不是同一回事. 这次经历，也给自己提了个醒：以后安排会面前，除了问预算、付款方式和购屋时间，还得多确认一句. “您是打算直接购买，还是另有租购安排？” 早起没有白费，至少又上了一堂实战课. 房产这条路，除了要勤快，也得把问题问明白。方向对了，下一步才走得踏实. 房产说故事｜真实经验 · 市场观察 · 房产知识 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022 CBD Properties Sdn B...

上星期，我就收到一名马来同胞的来电，声称其父親有个廉價的组屋要脱售，问我有意去接这个活儿. 这个廉價组屋是Petaling Utama, 周邊交通方便，靠近NPE Highway, 重要的是组屋旁有间印度小学，这为这座组屋加分不少. 我之前也有帮边一位业主出租过这裡的单位，所以对于这个地区都有基本上的了解. 但是，这个Petaling Utama的组屋还是属于Master Title, 在出售时，律師就需要准备Deed of Assigment和SPA来进行买卖交易. 如果组屋还是挂名在发展商名下，还未去处理好分层地契(Strate Title)，多少都会有风险存在. 如果，发展高不幸破产，那么要出售会更加困难. 一般上，销售廉價组屋都有以下几项挑戰，所以在寻找合适的买家也不是件容易之事。 买家一定要首购族，必須在雪隆工作，家庭收入也会因屋价也会被考量. 除此之外，SPA签后还得征求州政府的批准，如果是马来屋主，卖给其他种族，拒絕的机率会高很多。 很多资深的房仲都鲜少要去市场营销这一块市场，主要还是考慮到机会成本，投入的时间和精力，和收获不成正比. 如果抱着学习了解的心态，那就另当別论了. 再加上政府推出了Rumah SelangorKu计划，大大地打击了二手廉價组屋的市场. 仲介一般都要等至少半年期限，才能收到佣金。 试想想，去出租两间房屋勝边出售一间廉價组屋，看官们，你认同吗？ 房产说故事｜真实经验 · 市场观察 · 房产知识 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022 CBD Properties Sdn Bhd KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注 KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn #Khkhooproprty #房产之路

昨天，收到一位同僚询问 Subang Parade（首邦百利）的零售店租金，让我想起了年初促成的一宗出租交易. 当时，一位业主委托我寻找租户。他说自己年纪渐长，想享受退休生活，因此打算把零售店出租，月租大约 RM6,000. 对于首邦市一带的房源，我向来欢迎，多多益善，这间店当然也不例外。拿到委托后，我便着手整理资料、刊登广告，为房源争取曝光. 一个月过去了，两个月过去了，直到第三个月，终于有人来询问. 我赶紧安排看店。业主也主动了解租户的背景，希望知道对方打算经营什么生意。我便协助双方沟通，让业主在见面前有更充分的了解. 到了看店当天，才发现业主早已做足功课. 从店铺情况到经营上的细节，他都耐心地向租户讲解，每个环节都认真对待。而我在旁协助，竟也顺顺利利地促成了这宗交易. 整个过程，业主的投入让我有些受宠若惊，也让我感受到，他确实很重视这位潜在租户，希望把握机会，将店铺租出去. 那一刻，还真有一点“天上掉馅饼”的感觉. 不过，回头想想，这块“馅饼”也不是凭空掉下来的。前面几个月的广告曝光、等待询问和安排看店，总算有了结果. 或许，更贴切的说法是： 我努力前半段，业主促成后半段. 大家在不同的岗位上，把各自能做的事情做好，成交也就多了一分机会. 这也让我想起几年前的一宗厂房出租案例. 当时，租户和业主迟迟无法在租金上取得共识。谈到僵持不下时，租户提出，希望亲自与业主沟通. 我虽然有些犹豫，最终还是安排了双方直接商谈. 没想到，租户凭着自己的专业知识和经营考量，成功说服业主，谈下了低于当时市场水平的租金，还签了三年的租约. 那一次，租户也给我上了一堂课：原来，有时候促成交易的关键，是让合适的人，把话说清楚. 身处房地产行业，有时靠实力，有时靠运气，有时还得讲究天时、地利、人和. 但无论如何，都得先付诸行动. 广告要先登，客户要跟进，该安排的见面也要安排。把前面的功夫做好，机会来了，才接得住. 所谓“天上掉馅饼”，有时也是努力了一段时间后，终于等来的回应. 房产说故事｜真实经验 · 市场观察 · 房产知识 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Tel : 60123071081 KH Khoo P...