《EP 278｜房产84天之USJ业主卖房前的五步曲》



话说上个月初，一宗交易因为业主弄丢了地契，最后买家取消购买。再加上近来见了不少业主，逐渐发现，业主在准备脱售物业之前，往往不知从何下手.
一般业主打算脱售物业，我都会先安排会面，了解脱售的目的，再评估屋况，商讨合理的售价和营销策略.
1. 了解脱售物业的目的与时间
为什么想卖房？
是因为年纪大了，不想再打理房屋和租户？想要套现？还是准备搬到更小的单位生活？
除了目的，也要了解业主的时间安排。
是希望越快脱手越好，还是先试试市场反应？这两种想法，在定价和营销安排上都会有很大的不同.
2. 检查房屋资料
我一般都会请业主准备地契副本和买卖合约，先核对物业的基本资料，并了解房贷是否已经还清、地契正本由谁保管，以及是否有遗失的情况.
土地面积、分层单位面积和建筑面积，也需要分清楚，不能一概而论。建筑面积则需要配合建筑图则等资料核实.
我先前就有一个 Goodyear Court 7 的案例，业主声称单位面积有850平方尺，但实际核对地契后，才发现记载的面积是780平方尺.
如果没有事先核实，刊登广告时就可能出现资料不符的问题，影响买家的信任.
3. 检查物业的实际状况
如果房屋有扩建，我会向业主了解是否备有获批的扩建图则、批准文件，以及适用的完工文件，例如 CCC／CF。不能只凭一句“有批文”，就当作资料齐全.
这些也是制定售价和安排交易时，需要考虑的因素.
至于屋顶有没有漏水、房屋有没有明显损坏，以及杂物清除和清洁工作，都应该提前检查和安排。
房子整理好了，才方便拍摄和营销，也能减少买家看房时的疑虑.
去年，我在处理一间 USJ 3 的一层半排屋时，屋子的厨房曾经扩建。业主起初表示有相关批文，但买家付了订金后，业主才告知找不到文件，让交易一度陷入僵局.
最终经过沟通和协调，才顺利成交.
这也让我更加重视：有文件，就提前拿出来核对，别等买家付了订金才发现问题.
4. 制定售价和营销策略
我会参考 Brickz 的过往成交记录，协助业主了解同类房屋过去的成交价，再比较目前同区竞争房源的挂牌价.
买家还有什么选择？其他房屋的屋况和位置如何？与自家房屋相比，有什么优势与限制？
这些都要一起考虑，才能商讨出较合理的挂牌价。
就拿近期一个 USJ 22 Fairville Apartment 的案例来说，该单位位于 Block B，属于需要走楼梯的单位，业主愿意以 RM300k 挂牌，价格可商议.
我也因此向业主争取独家委托，安排布条、在四大线上平台刊登广告，再投入广告费推广，希望尽快帮业主找到合适的买家.
5. 估算脱售后实际拿回多少钱
屋子顺利脱手，售价也不等于业主最后收到的钱。
在决定卖房之前，应该先估算需要扣除的款项，包括：
① 银行贷款余额，以及适用的提前结清费用
② 房地产代理佣金及适用税费
③ 律师费及相关杂费
④ 房地产盈利税（RPGT，如适用）
⑤ 尚未缴清的管理费、门牌税、地税等款项
RPGT 并不是每位卖家都一定需要缴付，实际情况要视持有年限、卖家身份、应课税盈利及适用豁免而定.
先把这些款项算清楚，业主才比较清楚卖房后大约能拿回多少钱，也方便安排下一步.
业主在脱售物业之前，事前的准备功夫极为重要，因为它会影响营销和交易的进度.
和房仲保持双向沟通，了解市场反馈，及时作出调整，才是上上策.
KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923
Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022
CBD Properties Sdn Bhd
Mobile: +6012 307 1081
KH Khoo Property
Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ
Web: http://www.khkhooproperty.com

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