KH Khoo Property -房产之路

上个星期天，接到一位买家的来电，询问有关 SS2 双层排屋的资料。我赶忙把视频和房屋详情发过去，希望能带来好消息. 买家了解屋子的概况后，似乎蛮满意，便直接问我：“下一步应该怎么做？” 我有点惊讶。买房毕竟是人生大事，单凭照片和视频，怎么足够？无论如何，总得亲自到现场看看，了解屋况和周边环境，再作决定. 不过，买家先约了我今早到 DPC 会面细谈. 担心路上塞车，早上七点我便开车出发。第一次见面，总不希望让对方留下迟到的印象. 结果，八点就到了. 早起的鸟儿有虫吃，我也趁着等待的空档，梳理客户名单，处理一些工作. 约定的时间是早上八点半。我左顾右盼，始终不见对方，直到八点四十五分，买家才现身. 递上名片，简单自我介绍后，我们便进入今天的主题——SS2 双层排屋. 谁知，对方一开口，就让我愣了一下. “我打算先租两年，然后再买，可以吗？” 原来，我以为今天谈的是买卖，对方想谈的，却是先租后买. 我一时不知如何接话，因为业主目前的意愿是出售. 对方接着解释，他打算用现金购买，只是一些产业已经出售，资金还需要时间才能到位，所以希望先租两年. 听到这里，我不禁抓了抓头. 既然产业已经出售，为何还需要两年？是交易尚未完成，还是另有资金安排？单凭这几句话，我也无法判断. 不过，有一点已经很清楚：我们双方对这次会面的理解，并不一样. 我以为是买家准备进一步了解购屋流程；对方则希望先探讨，能否把出售的房源，谈成先租后买. 先租后买，本身可以是一项建议，但能不能谈，终究要看业主是否愿意，以及双方能否接受具体条件. 只是，如果这个关键想法能在电话里先说明，大家便能提早确认方向，也省下一趟路程和等待的时间. 做仲介，有时最怕的不是客户提出特别要求，而是见了面，才发现彼此谈的根本不是同一回事. 这次经历，也给自己提了个醒：以后安排会面前，除了问预算、付款方式和购屋时间，还得多确认一句. “您是打算直接购买，还是另有租购安排？” 早起没有白费，至少又上了一堂实战课. 房产这条路，除了要勤快，也得把问题问明白。方向对了，下一步才走得踏实. 房产说故事｜真实经验 · 市场观察 · 房产知识 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022 CBD Properties Sdn B...

上星期，我就收到一名马来同胞的来电，声称其父親有个廉價的组屋要脱售，问我有意去接这个活儿. 这个廉價组屋是Petaling Utama, 周邊交通方便，靠近NPE Highway, 重要的是组屋旁有间印度小学，这为这座组屋加分不少. 我之前也有帮边一位业主出租过这裡的单位，所以对于这个地区都有基本上的了解. 但是，这个Petaling Utama的组屋还是属于Master Title, 在出售时，律師就需要准备Deed of Assigment和SPA来进行买卖交易. 如果组屋还是挂名在发展商名下，还未去处理好分层地契(Strate Title)，多少都会有风险存在. 如果，发展高不幸破产，那么要出售会更加困难. 一般上，销售廉價组屋都有以下几项挑戰，所以在寻找合适的买家也不是件容易之事。 买家一定要首购族，必須在雪隆工作，家庭收入也会因屋价也会被考量. 除此之外，SPA签后还得征求州政府的批准，如果是马来屋主，卖给其他种族，拒絕的机率会高很多。 很多资深的房仲都鲜少要去市场营销这一块市场，主要还是考慮到机会成本，投入的时间和精力，和收获不成正比. 如果抱着学习了解的心态，那就另当別论了. 再加上政府推出了Rumah SelangorKu计划，大大地打击了二手廉價组屋的市场. 仲介一般都要等至少半年期限，才能收到佣金。 试想想，去出租两间房屋勝边出售一间廉價组屋，看官们，你认同吗？ 房产说故事｜真实经验 · 市场观察 · 房产知识 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022 CBD Properties Sdn Bhd KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注 KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn #Khkhooproprty #房产之路

昨天，收到一位同僚询问 Subang Parade（首邦百利）的零售店租金，让我想起了年初促成的一宗出租交易. 当时，一位业主委托我寻找租户。他说自己年纪渐长，想享受退休生活，因此打算把零售店出租，月租大约 RM6,000. 对于首邦市一带的房源，我向来欢迎，多多益善，这间店当然也不例外。拿到委托后，我便着手整理资料、刊登广告，为房源争取曝光. 一个月过去了，两个月过去了，直到第三个月，终于有人来询问. 我赶紧安排看店。业主也主动了解租户的背景，希望知道对方打算经营什么生意。我便协助双方沟通，让业主在见面前有更充分的了解. 到了看店当天，才发现业主早已做足功课. 从店铺情况到经营上的细节，他都耐心地向租户讲解，每个环节都认真对待。而我在旁协助，竟也顺顺利利地促成了这宗交易. 整个过程，业主的投入让我有些受宠若惊，也让我感受到，他确实很重视这位潜在租户，希望把握机会，将店铺租出去. 那一刻，还真有一点“天上掉馅饼”的感觉. 不过，回头想想，这块“馅饼”也不是凭空掉下来的。前面几个月的广告曝光、等待询问和安排看店，总算有了结果. 或许，更贴切的说法是： 我努力前半段，业主促成后半段. 大家在不同的岗位上，把各自能做的事情做好，成交也就多了一分机会. 这也让我想起几年前的一宗厂房出租案例. 当时，租户和业主迟迟无法在租金上取得共识。谈到僵持不下时，租户提出，希望亲自与业主沟通. 我虽然有些犹豫，最终还是安排了双方直接商谈. 没想到，租户凭着自己的专业知识和经营考量，成功说服业主，谈下了低于当时市场水平的租金，还签了三年的租约. 那一次，租户也给我上了一堂课：原来，有时候促成交易的关键，是让合适的人，把话说清楚. 身处房地产行业，有时靠实力，有时靠运气，有时还得讲究天时、地利、人和. 但无论如何，都得先付诸行动. 广告要先登，客户要跟进，该安排的见面也要安排。把前面的功夫做好，机会来了，才接得住. 所谓“天上掉馅饼”，有时也是努力了一段时间后，终于等来的回应. 房产说故事｜真实经验 · 市场观察 · 房产知识 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Tel : 60123071081 KH Khoo P...

近年来，每当拿到新的房源，我都会尽可能向业主争取至少三个月的独家委托，让自己能更有计划地安排广告、带看和后续跟进. 不过，拿到独家委托，并不代表卖房就没有后顾之忧. 如果房源的定价高于市场，即使有了独家委托，也不是一件轻松的事. 如今资讯透明，买家会货比三家，也会研究屋价、比较地点和屋况。毕竟，买房是人生大事，哪里会像开盲盒一样，单凭运气就作决定？ 根据这几年的经验，除了价格，地点也是影响销售的重要因素. 之前，一位业主委托我出售两间位于怡保的店铺。我刊登广告将近一年，收到的买家来电，五根手指都数不满. 我也曾经接手位于热门地区的房子，因为开价符合市场行情，短短两个星期，就找到了买家. 这些经历让我体会到：独家委托能让房仲专心投入，但成交仍然要看地点、价格，以及市场有没有相应的需求. 尤其是定价过高，往往会成为独家委托的一大挑战。即使争取到六个月，如果价格始终无法吸引买家，也可能只是不断刊登广告、等待询问，却迟迟等不到实质进展. 等到独家委托期限届满，业主开始找多位中介一起推销，也逐渐愿意调整价格。有时，最终成交的价钱，甚至低于当初的心理预期. 回头来看，前面几个月的等待，究竟是市场没有买家，还是开价让买家却步？ 当业主等得心急，愿意重新讨论售价，交易才有了推进的空间。后来接手的中介，也可能因此促成交易. 这未必代表前一位房仲不够努力，或后一位房仲特别厉害，而是成交所需的条件，终于凑在了一起. 对房仲而言，争取独家委托是一项挑战；拿到委托后，如何持续反馈市场反应、协助业主调整期待，更考验沟通与判断. 对业主而言，愿意独家委托，是一份信任；愿意认真看待市场反馈，同样重要. 有时候，拿到独家委托，也不敢写包单。地点的限制、价格的落差，如果始终没有解决，再长的委托期，也未必能换来成交. 独家委托给了我们时间，而这段时间，需要双方一起用好. 房产说故事｜真实经验 · 市场观察 · 房产知识 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator since 2022 CBD Properties Sdn Bhd KH Khoo Property Tel: 012-307 1081 Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & ...

今天，脑海里忽然闪过一个念头：挑战自己，坚持100天，每天写一篇与房地产有关的文章. 每天都有处理不完的鸡毛蒜皮，还要抽出时间，把工作中的经历和观察记录下来，想想也不容易. 看似不可能，好像又不是做不到. 那么，就从明天开始吧！ 热爱马拉松的我，一直尝试把跑步养成的自律融入生活，再带进房地产事业。跑步与房仲工作，看似风马牛不相及，其实背后有着相通的逻辑：设定目标、持续行动，再根据实际情况调整步伐. 曾经读过超马跑者关家良一有关百日修炼的著作，让我对以100天为一个周期的准备过程留下深刻印象. 准备一场超马，除了训练课表，也少不了休息、饮食和心理建设。每天的累积，都在为比赛当天做准备。 写作，又何尝不是如此？ 写了将近300篇房地产小故事，我仍然希望自己能够十年如一日，每周至少发表一篇。如今想挑战每天一篇，也让我重新想起，当初为什么开始写作. 坦白说，写了这么多，我还没有看见明显的变现成果。但因为喜欢写，所以一直写到了今天. 平日里，我大多忙里偷闲，利用零碎时间，把刚处理的事情、刚遇见的人，以及心里的感受记录下来。有时思路来了，便一气呵成；写完之后，再利用AI润色，让句子更通顺，整体更容易阅读. AI的出现，确实提高了写作效率。不过，我仍然习惯先亲自下笔，把自己的经历和想法写出来，再交给AI协助整理. 那些与业主交谈的过程、带买家看房的观察，以及交易中遇见的难题，始终需要自己走过，才有东西可写. 最近，我也尝试用说唱的方式卖房：先写歌词，再利用AI协助修文、生成音乐，配上字幕，然后上传到YouTube、Instagram和小红书. 做得如何，还在摸索，但过程倒是多了几分乐趣. 如今，每位房仲都积极运用社交媒体推广房源。有人擅长拍视频，有人善于直播，也有人把房屋介绍拍成短剧，大家各显神通，寻找适合自己的表达方式. 而我，喜欢写作、跑步和阅读，也习惯用文字，把这些兴趣与工作的点滴记录下来. 记录自己的成长，也记录房地产工作中的每一刻. 这里没有刻意安排的狗血剧情，没有打鸡血的桥段，也不想画一张遥不可及的大饼. 我想分享的，就是前线工作中真实发生的事：有顺利成交的喜悦，也有协调不来的无奈；有值得学习的经验，也有需要反省的地方. 希望这些故事，能让你我多了解一点房地产，也多理解一点交易背后的人与事. 接下来的100天，就从每天写一篇开始. 一步一步跑，一篇一篇写. 看看100...

近几个月来，我几乎每天都会收到业主的联系，大部分都希望通过房仲，尽快找到买家，将手上的产业脱售. 难道市道真的不好了？大家都急着卖房套现？ 带着这些疑问，每当接到新房源，我都会尽可能约见业主，实地看看物业的状况，也了解他们想要出售的原因. 毕竟，每一间房子的背后，都有一个不同的故事。 今早刷 Instagram 视频时，看到一位资深房仲分享了一句话，让我醍醐灌顶： “不是每个房源都是房源，唯有具备可卖性的，才算是房源。” 回想自己，每次收到新房源，难免都会雀跃万分。接着便开始做功课，研究周边成交记录、比较同区竞争房源，再提供价格建议，让业主参考. 目的很简单：找到合理的市场定位，让房子更有机会吸引买家. 不过，业主心中往往早已有一个“心水价”. 有些业主希望尽快脱售，愿意听取建议，将售价定在合理范围；也有些业主希望卖个好价钱，选择把售价开高一些，预留议价空间. 预留议价空间可以理解，但如果开价与市场脱节，买家可能连预约看房的兴趣都没有，又何来议价的机会？ 房仲可以花钱买曝光，却不能保证买家愿意为高于市场的价格买单. 广告登得再多，也不一定能解决定价的问题. 所以，虽然我手握近百个房源，但以目前的售价、屋况和业主的配合程度来看，真正具备较强销售机会的，在我个人判断中，可能还不到两成. 这让我想起了“二八法则”。这只是我手上房源的观察，却提醒了我：房源数量多，并不代表成交机会就一定多. 根据我过往的经验，有些一开始开价明显偏高的房子，放售时间拖得很长，期间不断调整价格，最终成交价仍低于业主最初的期望. 当然，每间房子的条件不同，成交速度也受到地点、屋况、市场竞争和买家贷款等因素影响，不能一概而论. 但合理的定价，确实是销售过程中非常关键的一步. 刚推出市场时，房子有机会吸引正在寻找同类物业的买家。如果价格合理、屋况配合，往往更容易获得询问和看房机会，也更有条件展开认真的谈判. 对我来说，能够在一个月内找到合适买家，并谈妥双方接受的条件，就是一次令人鼓舞的销售经验. 反过来，房子空置太久，也不是没有成本. 日常维护、管理费，以及仍在承担的房贷利息，都需要计算进去。等待更高售价的同时，也值得想一想：多等几个月，最后多卖的钱，是否足以抵消这段时间的支出？ 卖房，除了看最后卖多少钱，也要看花了多少时间，以及承担了多少成本. 所以，“不是每个房源都是房源”这句话，对我的提醒是： ...