KH Khoo Property -房产之路

昨天，我去了首邦市 SS14 区，见了一位打算卖屋的业主。联系我的是他的女儿，她约我过去看看屋子，了解一下整间屋子的情况。 这是一间单层半独立式洋房（Single Storey Semi-D），地积接近 329 平方米，换算起来大约是 3,541 平方尺。 屋里有四间卧房、两间厕所，主人房有自己的浴室，另外还有一间小佣人房。屋子后来做过一些扩建，屋主说，他手上没有扩建部分的完工文件（CCC／CF）。 屋主跟我聊了很久。他说，他是这间屋子的第二任屋主。 四十年前，他以 RM120,000 从第一任屋主手上买下这间屋子。他说，当时再迟一点，屋子就要被银行拿去拍卖了。 这一住，就是四十年。现在两老年纪都大了，孩子也都住在国外，很少回来，一家人才开始商量把屋子卖掉。 这次去见屋主，我也准备了一份看屋报告。我参考了 PropertyGuru 和 EdgeProp 上的挂牌价，也用 ChatGPT 帮我整理网上找到的资料，再跟屋主聊聊同区类似的屋子现在开价多少。 以我自己在首邦市看过的房源来说，这类单层 Semi-D，我主要在 SS14、SS17 和 SS19 见到。单位本来就少，能拿来比较的成交也不多。 我也翻了 Brickz 上的历年成交记录。在我查到的样本里，单层 Semi-D 的成交价大约在 RM130 万至 RM140 万之间，双层 Semi-D 多在 RM200 万以内。至于角头的单层 Semi-D，我也看到有超过 RM200 万的成交。 屋主希望找一位信得过的房仲做独家委托，也希望能尽快把屋子卖掉。他的女儿还会约几位首邦市的房仲见面，聊过后再决定委托谁。 聊到这里，就谈到一个很实际的问题。现在已经是十一月了，这间屋子几时放出来卖比较好？ 我跟屋主说，以我的经验，十一月、十二月有时会慢一点。一些买家要等到农历新年后，才会重新安排看房。不过，既然你们想早点卖，我们现在就可以把资料整理好，把挂牌价谈清楚。 资料齐了，就可以先安排看房。年底遇到合适的买家，价钱谈得拢，就可以继续谈。如果还没遇到，过了年再看看买家的反应，决定接下来怎么推。 昨天，我去看了一间单层 Semi-D，也听两位老人家聊起他们住了四十年的家。 希望接下来有机会接到他们的独家委托，帮他们为这间住了四十年的屋子找到下一任屋主。 你有房子，我有故事。 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certi...

公司名下的公寓亏本卖，还要缴 10% RPGT 吗？ 前几天，有位买家看中了首邦市USJ的一间公寓，开价 RM450,000. 我和业主谈到这个价钱时，他提了一句：“这间公寓在公司名下，卖掉还要给 10% RPGT。” 我听了，就问他：“你当年签 SPA 买这间公寓，是多少钱？” 假如当年的买入价是 RM480,000，现在以 RM430,000 出售，单看买卖价，已经少了 RM50,000. 当然，正式申报还是要翻出原来的买卖合约，再把符合条件的费用和其他调整算进去. 那业主说的 10% 又是怎么来的？ 在马来西亚注册的公司持有产业，从第六年起出售，适用的 RPGT 税率是 10%。这个 10% 是用来算应课税盈利. 如果按税法算出来确实亏损，这宗出售的 RPGT 就是 RM0. 还有一个细节容易混乱. 律师谈到买方从成交款里预扣一笔钱时，那是汇缴程序，最终税额要看申报结果. 即使算出来是亏损，买卖双方还是要按时办理 e-CKHT. 所以，业主跟我说“卖了还要给 10%”时，我会先请他找回旧 SPA. 先算这笔买卖到底有没有赚，再谈要缴多少税. 科普一下RPGT : RPGT 是 Real Property Gains Tax，中文叫房地产盈利税，马来文简称 CKHT. 简单来说，在马来西亚出售房产时，如果按税法计算有应课税盈利，卖方就按适用税率缴税. 税率取决于卖方类别和持有年限. KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Mobile: +6012 307 1081 KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注 KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn Web: www.khkhooproperty.com

话说前几天，我带了一名买家去首邦市 USJ 看房。买家看了几间单位，货比三家后，最终开出 RM430,000，请我和业主商量. 我也约了业主见面，双方谈妥了价钱，业主也乐见这单交易能成。这个公寓单位买了超过十年，租金回酬率一直偏低，好不容易等到有买家出价. 谈到仲介佣金时，我原先是按 3% 来谈，业主却表示只愿意付 2%。他解释，单位由公司持有，出售时还要考虑产业盈利税（RPGT） 我听了，也愣了一下. 那一刻，心情确实有点不舒服。可是回头一想，刚才谈妥的是屋价. 当初接下这个单位时，只有口头委托，佣金比例也没有白纸黑字写进委托书。现在买家找到了，价钱也谈妥了，双方对佣金却有不同的预期. 我当下没有和业主争辩，就跟他聊起这段时间做过的事. 为了这个单位，我前后带看了十多次，也花了不少钱打广告。每次带看，他的孩子都有在场. 费了三寸不烂之舌，业主终于同意把佣金调到 2.5%。 回去算了一下，以 RM430,000 的屋价来算，3% 和 2.5% 相差 RM2,150. 这次算是上了一课。下回接到业主委托，我会先把佣金比例写进委托书，双方确认后，再开始打广告、安排带看. 不过，做房仲也会遇到怎么都不愿意签委托书的业主。换作是你，这样的单，你还会接吗？ KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Mobile +60 12-307 1081 KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注 KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn www.khkhooproperty.com

  今天，我的房仲伙伴带了一位来自中国的租客去看 我那间位于SG Besi的公寓. 见面后，这名中国租户就作了个白鸽转，开口就说可以先预付一年的租金. 但是，之前收到的租客资料写着，是持有马来西亚第二家园（MM2H）签证. 可是，当面聊了才知道，原来持有第二家园签证(MM2H)的是他的朋友。他的意思是，想请朋友出面租下这个单位. 听到这里，我就有了满脑袋疑问了. 朋友出面签约，那最后住进去的是谁？是他自己住，还是还有其他人一起住？这些事情，业主在答应出租之前，应该要知道. 这名中國租户表明，经常会中马两地跑，他內地的同事也会过来居住，彷彿变成了公司宿舍了. 如果当初提供的是他自己的资料，实际入住的人也是他，那我就可以按原本的情况跟业主谈. 可是现在，原先说的是一回事，见面后提出的又是另一套安排. 我本身就不认同在这种情况下，直接用朋友的名义把单位租下来. 身为房仲，有时听到对方愿意预付付一个年的租金，心里难免会想，终于可以开单了. 可是，一单屋子交了钥匙，住进去的可能是一年、两年。到时如果发生了事情，那后续的手尾就长了，业主应该找的是签约的人，还是实际住在里面的人？ 不管租客来自哪里，第一次见面，我们对彼此的了解都有限. 对我来说，先把谁签约、谁付租金、谁实际入住问清楚. 如果是不同的人，我就把这个安排原原本本地告诉业主，让他自己决定能不能接受. 今天这场带看，让我想到一个很简单的问题. 假如这间屋子是我的，在交钥匙之前，我也会想知道，最后住进我屋子里的是谁. 尤其是中國人入境大家免签证，到时谁是真正的租客也没有人知道. 如果，不幸这些人在里头干了不正当的勾当，也业主和仲介也无一幸免. 我也曾遇过类似的经验，来看店的是租户派过来的人，自称是老板的员工，由於老板贵人事忙，签约都是通过电子签约，同時，也提交了身份证，公司的SSM，沒有半点马虎. 但是，最终还是被业主发现在挖矿，电费欠款高达RM20k,虽然，电表有转换在租户公司名下，但你也无可奈何。 一旦发生租户有所异常，就像一次性付清租金，利用第三方名字来签約，对于屋子也沒有要求，越是顺利，越要小心，天底下那有这么好康，你说是吗？ KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Pro...

上个星期天，我无意间在脸书刷到一位作者的帖文，点进他的网站一看，页面干净利落，正是我钟意的设计。 之前，我也请教过一位仲介。他说自己的网站是朋友用AI帮忙做的。听他这么一说，我也有了个想法，何不自己试试看？ 于是，我把看到的网站网址丢给ChatGPT，问它能不能帮我做一个类似的网站。 没想到，不消片刻，网站的雏形就出来了。接下来，就差一个自己的Domain Name。 我赶紧买下心仪的域名，再跟着ChatGPT的步骤一步一步设置。直到亲手输入 khkhooproperty，看到网页真的打开了，我才有一种「欸，我真的有自己的网站了」的感觉。 说起来也巧，原本只是刷到一则脸书帖文，没想到就这样把想了很久的官网做出来了。 之前，我一直在Blogspot写《房产之路》。这次也顺手把博客接到官网。现在，我照旧在Blogspot发文，官网的文章列表也会跟着更新，省下了两边各贴一次的功夫。 有了官网，我也想试试看，除了做Google SEO，还能怎样做GEO，让人用AI搜索首邦市或USJ的房产问题时，有机会找到我写的文章。像前几天写的USJ一层半排屋，我自己就住在这种屋子里，也好奇哪些小区有这种格局。以前写完就发在博客，现在也有自己的官网可以把这些文章慢慢整理起来。 从互联网到社交媒体，再到今天的AI，每次都有新东西要学。我自己也是边做边学。这回学会了买域名、把网站上架。接下来，脸书这些社媒照样经营，官网也慢慢把这些年写的东西收拢起来。 所以，世界变了，你变了吗？ KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Mobile / WhatsApp 012-307 1081 KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ 欢迎关注 @khkhooproperty Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn www.khkhooproperty.com

近期在网络上，有个话题讨论得很热。现在房价偏高，买房还是租房，哪个比较划算？ 从古至今，衣食住行都是人们的基本需求。大家都想有个栖身之所，把生活安顿下来。今天就来谈谈，为了这份安稳，我们到底要承担多大的代价？ 「屋极必反，器满必溢。」 我把「物极必反」的「物」换成「屋」，借来谈谈买房这回事。《易经》乾卦上九有一句「亢龙有悔」。放到今天的房地产，我的理解是，买房原本是为了让生活安稳，可是做过了头，反而会影响原本安稳的生活。 不管住的是组屋、排屋、公寓，还是独立洋房，屋子终究是拿来过日子的。自己有多少能力，就作多少打算。 前几天，我带了一位年轻人去看首邦市一间 RM500k 的公寓。他很满意，想拿下这间屋子。可是手头上只有 RM15,000，刚好够付 3% 的订金，原本打算向银行申请全额房贷。 我和他再仔细确认，才知道他已经有了第一间屋，原先设想的首购方案得重新盘算。假如这宗交易要准备 10% 的头期，扣掉手上这 3%，剩下的 7%，也就是 RM35,000，要怎样凑呢？ 谁知他问我，能不能先从信用卡透支 RM35,000，把头期凑齐？ 我听了就在想，就算头期真的凑到了，接下来每个月既要供屋，又要还卡债，日子会不会过得焦头烂额？ 现在市场上有不少 Guru 教人用杠杆买第二间、第三间屋。我不知道这位年轻人是不是也听过类似的说法。不过，听别人讲怎样用杠杆，跟自己每个月要拿钱出来还，是两回事。 屋子买来自住，那份安定很难用金钱来衡量。就算有一天屋价跌了，只要自己还打算继续住，也不必因为屋价一时起落，就否定当初买屋的决定。 买还是租？先问自己，现在是什么时候？ 《乾卦·彖传》说「六位时成」。借这句话来想，同一个人，走到人生不同阶段，面对同一间屋子，也会有不同的答案。 年轻的时候，事业刚起步，收入还不稳定，先租也很实际。在一个地方住过一段时间，才知道这里适不适合自己长住。 说回我自己。2005 年，我以 RM285k 买下首邦市 USJ 这间一层半排屋，当时每个月供将近 RM1,300。拿今天作个对照，假如看中一间 RM800k 左右的屋子，月供预算也算到 RM4,300 左右，光想想每个月要拿出这笔钱，就知道为什么现在的年轻人会犹豫。 可 RM285k 放在当年，对我来说也不好供。有些东西想买，就先缓一缓。那时候也只能跟自己说，吃苦当吃补。就这样慢慢供，后来越供越轻松，直到有...

  我本身就住在USJ的一层半排屋，对这种屋型情有独钟。 主要还是适合小家庭居住，容易打理。我住的这一带地点适中，又靠近Taipan LRT站，生活也方便。 这也激起了我的好奇心：这种24′×65′、土地面积1,560 sqft的一层半排屋，在首邦市USJ到底分布在哪里？是不是越来越少见到有人放卖？ 根据我这几年的房产经验，USJ的一层半排屋主要可在USJ 2、USJ 3、USJ 6、USJ 11及USJ 12部分街道找到。不过，各区的尺寸和内部格局并不完全一样。 一层半排屋，也有不同格局 我接触过的单位，大致有两种：一种楼上是阁楼式空间，另一种楼上是带厕所的主卧室。 我自己住的，就是三房两厕的格局。楼上是一间主卧室和一间厕所，楼下则有两间卧室和一间厕所。 去年，我成交了两间一层半排屋，今年也在USJ 6售出了一间。 处理这类房源时，我发现，楼下有卧室是一些买家很看重的条件。将来需要照顾双亲，可以安排他们住在楼下；自己年纪大了，上下楼梯不方便，也多一个选择。 当然，也有买家要求围篱和保安。我接触的USJ 3/1及USJ 3/2部分住宅范围有保安管理，但具体覆盖范围、收费和驻守时间，买屋前还是要逐一了解。 A．USJ 2｜一层半排屋［24′×65′，1,560 sqft］ 根据我整理的资料，USJ 2/4一带的部分街道可以找到这种屋型。 我查阅的Brickz成交记录中，2026年的价格介于RM628k至RM770k；2025年则介于RM580k至RM730k。不过，比较时还是要留意单位面积、屋况及是否属于相同屋型。 以这些资料配合我的观察，RM650k至RM750k，是值得留意的参考区间。 再往前看，1998年有一宗24′×65′单位的成交价约RM180k，1999年也有接近RM200k的记录。到了2008年，部分相关单位约RM280k。 比较明显的涨幅，出现在2008年至2018年之间，部分成交已接近RM600k。之后到现在，从我整理的例子来看，价格增长步伐已经放缓。 不过，这些是不同年份、不同单位的成交，只能帮助我们观察走势，不能当成同一间屋子的升值记录。 B．USJ 3｜一层半排屋［24′×65′，1,560 sqft］ 再看看USJ 3。 USJ 3/1及USJ 3/2，是我接触这类屋型时会留意的地段，部分住宅范围有保安管理。 根据我查阅的Brickz...

近期，我在网上看到不少房仲开始做 Open House。这种 Old School 的市场营销手法，似乎又再重返房地产市场。 除了 Open House，挨家逐户分发传单，也是老派的营销手法之一。 两个星期前，我拿到了八打灵 SS2 的一间双层排屋，土地面积为 22′ × 70′（1,540 sqft），建筑面积约 2,000 sqft，四房三厕。厨房已加长，并有合法扩建批准，挂牌价为 RM1.28mil，可商议。 SS2 是个成熟的旧区，拥有稳定的社区人口，周边商业设施也很完善。在我看来，算是一个 A 级的好房源。 我便向业主争取独家委托，希望可以没有后顾之忧地投入推售工作，避免半途杀出个程咬金。 现在是 AI 的时代，如果走回老派的营销路线，不知道市场会有什么反应？ 于是，我决定放手一搏，用 AI 设计好传单，再交给中国的印刷商印刷。不到一个星期，传单就到手了，中国速度果然不是盖的。 接着，我便开始规划分发传单的路线，希望更有效率地把传单分发出去，也借此多了解 SS2 这个区域。 顶着烈日，用双脚丈量这个家喻户晓的 SS2，原来真是一份苦差。想起平时看到那些派传单的工人，穿梭在各个小区，赚取微薄的薪金，确实不容易。 自己的体力也有限，跑了几条小区道路，就已经汗流浃背。真的岁月催人老，最后只好提早收工回家。 两天后，我收到一名老业主的来电，询问 SS2 那套房子的详情。他也提到，自己有一间双层排屋打算出售，到时可能需要我帮忙找买家。 这也算是个意外收获。传单还没帮我找到买家，却先带来了业主的询问，算是不错的开始。 看来，这招老派的营销手法，就如广东话所说：“桥段不怕旧，最重要是受。” 接下来，我要快马加鞭，加快脚步，把传单分发到各个小区。也许这个方法真的奏效，能帮这套房子找到合适的买家，也说不定？ 线上平台的收费不断上涨，我们房仲也不能坐以待毙。主动出击，开拓市场，把手上的资源发挥得淋漓尽致，最后就是尽人事，听天意了。 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Mobile: +6012 307 1081 KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiat...

话说上个月初，一宗交易因为业主弄丢了地契，最后买家取消购买。再加上近来见了不少业主，逐渐发现，业主在准备脱售物业之前，往往不知从何下手. 一般业主打算脱售物业，我都会先安排会面，了解脱售的目的，再评估屋况，商讨合理的售价和营销策略. 1. 了解脱售物业的目的与时间 为什么想卖房？ 是因为年纪大了，不想再打理房屋和租户？想要套现？还是准备搬到更小的单位生活？ 除了目的，也要了解业主的时间安排。 是希望越快脱手越好，还是先试试市场反应？这两种想法，在定价和营销安排上都会有很大的不同. 2. 检查房屋资料 我一般都会请业主准备地契副本和买卖合约，先核对物业的基本资料，并了解房贷是否已经还清、地契正本由谁保管，以及是否有遗失的情况. 土地面积、分层单位面积和建筑面积，也需要分清楚，不能一概而论。建筑面积则需要配合建筑图则等资料核实. 我先前就有一个 Goodyear Court 7 的案例，业主声称单位面积有850平方尺，但实际核对地契后，才发现记载的面积是780平方尺. 如果没有事先核实，刊登广告时就可能出现资料不符的问题，影响买家的信任. 3. 检查物业的实际状况 如果房屋有扩建，我会向业主了解是否备有获批的扩建图则、批准文件，以及适用的完工文件，例如 CCC／CF。不能只凭一句“有批文”，就当作资料齐全. 这些也是制定售价和安排交易时，需要考虑的因素. 至于屋顶有没有漏水、房屋有没有明显损坏，以及杂物清除和清洁工作，都应该提前检查和安排。 房子整理好了，才方便拍摄和营销，也能减少买家看房时的疑虑. 去年，我在处理一间 USJ 3 的一层半排屋时，屋子的厨房曾经扩建。业主起初表示有相关批文，但买家付了订金后，业主才告知找不到文件，让交易一度陷入僵局. 最终经过沟通和协调，才顺利成交. 这也让我更加重视：有文件，就提前拿出来核对，别等买家付了订金才发现问题. 4. 制定售价和营销策略 我会参考 Brickz 的过往成交记录，协助业主了解同类房屋过去的成交价，再比较目前同区竞争房源的挂牌价. 买家还有什么选择？其他房屋的屋况和位置如何？与自家房屋相比，有什么优势与限制？ 这些都要一起考虑，才能商讨出较合理的挂牌价。 就拿近期一个 USJ 22 Fairville Apartment 的案例来说，该单位位于 Block B，属于需要走楼梯的单位，业主愿意以 RM300k 挂牌...

上两篇写了 USJ 1 至 USJ 20，这篇就继续介绍剩下的 USJ 21 至 USJ 27。 21. USJ 21｜小区特色：轻快铁站｜Main Place 商场｜商业与住宅 USJ 21 有轻快铁站，也有大家熟悉的 Main Place 商场，周边结合了住宅与商业设施，日常生活方便。 这里还有三层楼高的商铺，部分土地面积为 20′ × 100′。 四年前，我也曾经手握这里的一个商铺房源，当时的挂牌价是 RM1.55mil。如今再回头研究这个社区，也让我想起当年带客看店的经历。 22. USJ 22｜小区特色：宁静住宅区｜Fairville Apartment｜邻近商场与轻快铁 USJ 22 是一个比较宁静的住宅社区，区内有 Fairville Apartment，也有 22′ × 75′ 的双层排屋，部分住宅范围设有围篱及保安。 附近就是 Main Place 商场和 USJ 21 轻快铁站，部分位置可以步行前往，不过，实际距离还是要看屋子位于哪一条街。 这区后方有穆斯林墓园。对部分在意这类环境因素的买家来说，屋子的朝向、景观和距离，都会成为选购时的考量。至于对价格和转售的影响，还是得看具体单位，不能一概而论。 23. USJ 23｜小区特色：双层排屋｜SMK USJ 23｜邻近 One City USJ 23 位于 USJ 南部，以双层有地住宅为主，靠近 One City 商业区，居民购物及用餐都方便。 这里也有一所 SMK USJ 23。从 Jalan Harmoni 可以通往学校大门，而前往双层排屋住宅区，则需要沿着 Persiaran Harmoni，朝 Putra Heights 方向走。 学校与住宅区之间隔着输气管道走廊。如果没有实际绕进去看看，还真不容易了解这里的布局。 24. USJ 24｜小区特色：小型住宅区｜双层排屋｜邻近 USJ 23 与 USJ 26 USJ 24 同样位于 USJ 南部，靠近 USJ 23、USJ 26 及 One City 一带。 这个社区只有区区五排双层排屋，规模不大，算是个“小人国”了。 附近有污水处理设施，也邻近 Petronas 输气管道。买家看屋时，除了考虑交通与生活便利，也会留意这些设施与屋子的实际距离，以及周边环境。 25. USJ 25｜小区特色：One City 综合发展区｜商业设施集中｜住宅与办公...