KH Khoo Property -房产之路

近期，我在网上看到不少房仲开始做 Open House。这种 Old School 的市场营销手法，似乎又再重返房地产市场。 除了 Open House，挨家逐户分发传单，也是老派的营销手法之一。 两个星期前，我拿到了八打灵 SS2 的一间双层排屋，土地面积为 22′ × 70′（1,540 sqft），建筑面积约 2,000 sqft，四房三厕。厨房已加长，并有合法扩建批准，挂牌价为 RM1.28mil，可商议。 SS2 是个成熟的旧区，拥有稳定的社区人口，周边商业设施也很完善。在我看来，算是一个 A 级的好房源。 我便向业主争取独家委托，希望可以没有后顾之忧地投入推售工作，避免半途杀出个程咬金。 现在是 AI 的时代，如果走回老派的营销路线，不知道市场会有什么反应？ 于是，我决定放手一搏，用 AI 设计好传单，再交给中国的印刷商印刷。不到一个星期，传单就到手了，中国速度果然不是盖的。 接着，我便开始规划分发传单的路线，希望更有效率地把传单分发出去，也借此多了解 SS2 这个区域。 顶着烈日，用双脚丈量这个家喻户晓的 SS2，原来真是一份苦差。想起平时看到那些派传单的工人，穿梭在各个小区，赚取微薄的薪金，确实不容易。 自己的体力也有限，跑了几条小区道路，就已经汗流浃背。真的岁月催人老，最后只好提早收工回家。 两天后，我收到一名老业主的来电，询问 SS2 那套房子的详情。他也提到，自己有一间双层排屋打算出售，到时可能需要我帮忙找买家。 这也算是个意外收获。传单还没帮我找到买家，却先带来了业主的询问，算是不错的开始。 看来，这招老派的营销手法，就如广东话所说：“桥段不怕旧，最重要是受。” 接下来，我要快马加鞭，加快脚步，把传单分发到各个小区。也许这个方法真的奏效，能帮这套房子找到合适的买家，也说不定？ 线上平台的收费不断上涨，我们房仲也不能坐以待毙。主动出击，开拓市场，把手上的资源发挥得淋漓尽致，最后就是尽人事，听天意了。 KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd Mobile: +6012 307 1081 KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiat...

话说上个月初，一宗交易因为业主弄丢了地契，最后买家取消购买。再加上近来见了不少业主，逐渐发现，业主在准备脱售物业之前，往往不知从何下手. 一般业主打算脱售物业，我都会先安排会面，了解脱售的目的，再评估屋况，商讨合理的售价和营销策略. 1. 了解脱售物业的目的与时间 为什么想卖房？ 是因为年纪大了，不想再打理房屋和租户？想要套现？还是准备搬到更小的单位生活？ 除了目的，也要了解业主的时间安排。 是希望越快脱手越好，还是先试试市场反应？这两种想法，在定价和营销安排上都会有很大的不同. 2. 检查房屋资料 我一般都会请业主准备地契副本和买卖合约，先核对物业的基本资料，并了解房贷是否已经还清、地契正本由谁保管，以及是否有遗失的情况. 土地面积、分层单位面积和建筑面积，也需要分清楚，不能一概而论。建筑面积则需要配合建筑图则等资料核实. 我先前就有一个 Goodyear Court 7 的案例，业主声称单位面积有850平方尺，但实际核对地契后，才发现记载的面积是780平方尺. 如果没有事先核实，刊登广告时就可能出现资料不符的问题，影响买家的信任. 3. 检查物业的实际状况 如果房屋有扩建，我会向业主了解是否备有获批的扩建图则、批准文件，以及适用的完工文件，例如 CCC／CF。不能只凭一句“有批文”，就当作资料齐全. 这些也是制定售价和安排交易时，需要考虑的因素. 至于屋顶有没有漏水、房屋有没有明显损坏，以及杂物清除和清洁工作，都应该提前检查和安排。 房子整理好了，才方便拍摄和营销，也能减少买家看房时的疑虑. 去年，我在处理一间 USJ 3 的一层半排屋时，屋子的厨房曾经扩建。业主起初表示有相关批文，但买家付了订金后，业主才告知找不到文件，让交易一度陷入僵局. 最终经过沟通和协调，才顺利成交. 这也让我更加重视：有文件，就提前拿出来核对，别等买家付了订金才发现问题. 4. 制定售价和营销策略 我会参考 Brickz 的过往成交记录，协助业主了解同类房屋过去的成交价，再比较目前同区竞争房源的挂牌价. 买家还有什么选择？其他房屋的屋况和位置如何？与自家房屋相比，有什么优势与限制？ 这些都要一起考虑，才能商讨出较合理的挂牌价。 就拿近期一个 USJ 22 Fairville Apartment 的案例来说，该单位位于 Block B，属于需要走楼梯的单位，业主愿意以 RM300k 挂牌...

上两篇写了 USJ 1 至 USJ 20，这篇就继续介绍剩下的 USJ 21 至 USJ 27。 21. USJ 21｜小区特色：轻快铁站｜Main Place 商场｜商业与住宅 USJ 21 有轻快铁站，也有大家熟悉的 Main Place 商场，周边结合了住宅与商业设施，日常生活方便。 这里还有三层楼高的商铺，部分土地面积为 20′ × 100′。 四年前，我也曾经手握这里的一个商铺房源，当时的挂牌价是 RM1.55mil。如今再回头研究这个社区，也让我想起当年带客看店的经历。 22. USJ 22｜小区特色：宁静住宅区｜Fairville Apartment｜邻近商场与轻快铁 USJ 22 是一个比较宁静的住宅社区，区内有 Fairville Apartment，也有 22′ × 75′ 的双层排屋，部分住宅范围设有围篱及保安。 附近就是 Main Place 商场和 USJ 21 轻快铁站，部分位置可以步行前往，不过，实际距离还是要看屋子位于哪一条街。 这区后方有穆斯林墓园。对部分在意这类环境因素的买家来说，屋子的朝向、景观和距离，都会成为选购时的考量。至于对价格和转售的影响，还是得看具体单位，不能一概而论。 23. USJ 23｜小区特色：双层排屋｜SMK USJ 23｜邻近 One City USJ 23 位于 USJ 南部，以双层有地住宅为主，靠近 One City 商业区，居民购物及用餐都方便。 这里也有一所 SMK USJ 23。从 Jalan Harmoni 可以通往学校大门，而前往双层排屋住宅区，则需要沿着 Persiaran Harmoni，朝 Putra Heights 方向走。 学校与住宅区之间隔着输气管道走廊。如果没有实际绕进去看看，还真不容易了解这里的布局。 24. USJ 24｜小区特色：小型住宅区｜双层排屋｜邻近 USJ 23 与 USJ 26 USJ 24 同样位于 USJ 南部，靠近 USJ 23、USJ 26 及 One City 一带。 这个社区只有区区五排双层排屋，规模不大，算是个“小人国”了。 附近有污水处理设施，也邻近 Petronas 输气管道。买家看屋时，除了考虑交通与生活便利，也会留意这些设施与屋子的实际距离，以及周边环境。 25. USJ 25｜小区特色：One City 综合发展区｜商业设施集中｜住宅与办公...

上篇谈过了 USJ 1 至 USJ 10，中篇就继续介绍 USJ 11 至 USJ 20，让大家对自家后院有更多认识. 11. USJ 11 - 小区特色：近 Taipan 商圈｜一层半排屋｜多元有地住宅 USJ 11 是一个颇受买家追捧的小区，屋型也多元，主要有一层半排屋、双层排屋和半独立式洋房。周边还有 Arcadia Apartment 和 Seri Bayu 公寓，以及两处商铺，分别位于 Jalan USJ 11/1J 和 Jalan USJ 11/3. 根据我在 Brickz 查询的记录，一层半排屋（24′ × 65′）的成交价介于 RM650k 至 RM700k. 至于 22′ × 75′ 的双层排屋，依据今年的 Brickz 记录，成交价约 RM850k；24′ × 75′ 的双层排屋，则有约 RM900k 的成交记录. 半年前，我就接到一名业主委托，出售一个位于 Arcadia Apartment 的 Townhouse 单位，挂牌价为 RM700k. 这里靠近 Taipan 商圈，附近也有学校，包括 SK USJ 12、SMK USJ 12 和 SMK USJ 4，以及供居民日常休闲的 USJ 11 Park. 12. USJ 12 - 小区特色：一层半与双层排屋｜邻近学校｜成熟住宅社区 USJ 12 主要由一层半排屋（24′ × 65′）和双层排屋（20′ × 60′）组成。周边设有学校，包括 SK USJ 12 和 SMK USJ 12，居民也可以前往附近 USJ 16 和 USJ 17 的商店处理日常所需. 这里的双层排屋（20′ × 60′），挂牌价一般在 RM700k 左右；一层半排屋（24′ × 65′）的叫价一般在 RM750k 以内，成交价则介于 RM700k 至 RM750k. 13. USJ 13 - 小区特色：小而美社区｜保安驻守｜近 Wawasan LRT 在首邦市 USJ，有24小时保安驻守的小区不算多，USJ 13 就是其中一个，可说是小而美. 这里常见的屋型是 20′ × 60′（1,200 sqft）的双层排屋，靠近 Wawasan 轻快铁站，也可以步行前往 SMK USJ 13。周边学校还有 SK Dato Onn Jaafar 和 SJK (T) Tun Sambanthan. 今年，这里的双层角头排屋有三...

说实在，如果不是从事房地产事业，即使我已经在 USJ 居住了将近二十年，也没有真正了解过：USJ 到底有多少个小区？ 为了成为首邦市的首席房地产经纪，还得深耕自己的后花园. 这里发生的大小事，从里到外，都需要深入了解一番，才能做到上知天文，下知地理. 这年头，身为房仲，还真得样样通才行. 当我登上 MBSJ 官网查阅时，不查不知道，一查吓一跳！ 原来，我居住的 USJ，编号竟然从 USJ 1 一直延伸到 USJ 27. 其中，USJ 10 是大家熟悉的 Taipan 商业中心，其余各区也各有特色，有些以有地住宅为主，有些则结合公寓、商业或工业发展. 以下就简单介绍一下 USJ 1 至 USJ 27. **1. USJ 1｜住宅、商业与工业汇集，生活便利** 是首邦市一个热闹的住宅、商业与工业混合区，拥有公寓（Casa Subang、USJ One、Impian Meridian）、有地住宅（Grandville）、商店和办公室（Regina Business Centre）。区内及周边有 Summit USJ、Da Men 等购物设施，日常生活便利. 唯一的缺点就是交通拥挤，通常交通高峰时期，都会塞个不亦乐乎. 这里的地契有永久和租赁地契，以 Summit USJ 前排都是永久地契，后排商铺、工厂混合区都是租赁地契. 这区 USJ 1 的双层排屋都是 20′ × 60′（1,200 sqft），都是低于 RM700k. 2025 年，我就有位业主急于脱售手上那间双层排屋（20′ × 60′，1,200 sqft），挂牌价 RM550k，低于市价，很快地被人买走了. **2. USJ 2｜房型多元的成熟有地住宅区** 说到 USJ 2，单是房屋类型，就已经够我花时间研究了.这区主要有一层半排屋和双层排屋，也有半独立式洋房（USJ 2/6D）. 我手头上就有一间独立洋房要脱售，土地面积 8,105 sqft，挂牌价 RM3.3 million. 同时，也有一间土地面积(22" x 75" , 1650 sqft)的双层排屋待租和脱售，挂牌价在RM808k,可商议. 这区的屋子类型多元，有 20′ × 60′、24′ × 65′、22′ × 75′，也有 24′ × 75′，往往让人目不暇...

上个月的某个下午，忽然发现我家附近有间一层半的排屋正挂牌出售，屋外的出售牌子上还印有业主的联络号码. 此时，我毫不犹豫地拨电给业主，表明自己是一名房仲，而且也是住在USJ6小区里的居民，对于这一区的屋况、房地产市场和买卖交易都有一定的了解，希望能够获得业主的委托，协助他尽快找到合适的买家. 这间位于首邦市USJ6的一层半排屋（1.5 Storey Terrace House），土地面积为24' x 65'（1,560 sqft），同类房屋的市场价格一般介于RM680k至RM700k左右. 由于房屋仍保持原装屋况，买家购买后，还需要另外花一笔装修费用，才能住得舒适. 经过与业主沟通后，得知原有的租约已经到期，但租户平时需要工作，只有周末才方便开门让买家看房. 由于地点适中，步行到Taipan Business Centre不到500米，前往Taipan LRT轻快铁站也相当方便，加上业主的开价低于市场行情，算得上是一个A级优质房源. 万事俱备，只欠买家. 我赶忙将房源刊登在各大房地产平台，又烧钱投放广告，也因此收获了不少买家的来电，纷纷询问房屋详情. 但是，另一个挑战又开始了. 由于只能安排在周末看房，而且还有特定的时间限制，让不少有兴趣的买家错失了看房机会. 常常顾此失彼，买家的时间配合不到租户，租户的时间又配合不到买家，最终成功安排看房的买家寥寥无几. 我也将这个问题向业主反馈，业主了解情况后，也愿意安排清空屋子，好让买家在任何时段都能够前来看房. 没想到，这招立即见效！ 我很快就接到一位友人仲介的来电，希望能够合作，因为他手头上正好有一位买家，而现在任何时段都可以安排看房，事情自然就容易多了. 我们就这样一鼓作气，从安排看房、议价到最终成交，前后不到三天的时间，就成功以RM650k脱售了这间位于USJ6的一层半排屋. 听合作的仲介伙伴说，买家原本就打算买下后重新建造，所以只要价钱到位，就会果断出手. 而且，还是一位现款买家（Cash Buyer）！ 你说牛逼不牛逼？ 这次能够在自己居住的USJ6小区里成功完成交易，也算是应验了那句老话： 近水楼台先得月，肥水不流外人田。 不过，经过这次交易，我也深深体会到，房地产买卖并不是单靠一个人的力量就能完成. 有时候，房仲之间愿意互相合作、共享资源，找到合适的伙伴，往往比一个人单打独斗来得更有效率. 毕竟，...

上星期天，我就收到一名业主的微信，声称在首邦市有12间公寓要脱售，这次都的发财了，一次性拿到12个房源还是首遭. 我当然是打铁趁热，定下时间去拍照和录影，方便刊登广告，推售这堆公寓，可以说是看到你满意为止. 好不容易等到了见面时刻，和业主簡单的自我介绍，就跟随着业主去拍照片. 当业主打开了第一间公寓，內部的灰尘沉厚，想知应该有长一段时间沒有出租了，厨柜也有些陈旧，如果安排清潔工人打扫，也可以挂牌推出市场脱售. 我拍完照录好视频，又去下一个单位，一打开，这间单位除了灰尘多，地板也破裂，如果不修补一番，也不容易脱手。 究竟现在高楼公寓开始出现供多于求的饱和次态，买家选择多了，要求也增高了，除非业主不惜成本，低于市价抛售，不然就真的要看运气了. 第三個单位也推满了傢俱，四处杂乱无章，就这些惨不忍睹的屋况，一直出现到第12间，里头都是旧沙发，坏傢俱，看来这不单是个挑战这么簡单. 业主也申称打算以现状脱售，不会再去作任何的维修和整理. 这也倒无所谓，如果卖家可以低于市场脱售，很多投資者会趁低入场扫货，再重新粉刷维修后，再出租出去，享受忘回酬率也无坊。 业主也透露不少房仲也有向他反应实況，但他还是无动于哀，希望会有缘人对上眼。 这就是最大的难题，业主不急于脱售，也不愿意为物业作些维修，但又希望房仲赶快找到买家。 这就出现了不对等的期待，又要马儿跑，又不给马儿吃草，你说这年头，还有人买屋子像开盲盒般刺激，除非，你給的售價低于拍卖价，或许就很快脱售. 无论如何，至少能给脱售的房子作个清理，好让买家看鹆舒服，说不定就这样成交了呢？ 你说是吗？ 不然身为仲介，你也爱莫能助也! KH Khoo（邱继豪）｜REN 59923 Certified & Registered Real Estate Negotiator Since 2022 CBD Properties Sdn Bhd KH Khoo Property Trusted Real Estate Negotiator in Subang Jaya & USJ Tel: 6012 3071081 欢迎关注 KHOO KAY HAO (邱继豪) Facebook | Instagram | TikTok | YouTube | XHS | Blog | LinkedIn