KH Khoo Property -房产之路

经历了四年的房地产实战，对于首邦市的房地产市场，也有了一点见解和经验. 虽然立志要深耕这块市场，但也面临着不少挑战和困境. 主要还是从二手房地产市场下手，将其分为住宅、商铺和工厂三个板块；租赁市场也一样，分别为住宅、商铺和工厂. 首邦市的二手住宅买卖市场，还是以有地住宅为领头羊。高楼住宅、公寓和组屋，都出现供过于求的情况，唯有低于市价的房源，才能受到买家和投资者的青睐. 但是，二手有地住宅依然稀缺，一般价格都在RM700k至RM1mil之间，视屋况、地点，以及买卖双方的交易共识而定. 如果单攻二手住宅，有地住宅不容易拿到A级房源。很多深耕多年的老仲介，手头握有这些稀缺的A级房源，不消片刻就会被卖掉，除非房价高过市价太多. 专攻高楼住宅，房源要脱手的情况更是惨不忍睹。很多业主都急于脱售，有些甚至低于市价，也无人问津. 比如，我手头上就有一些Casa Subang的房源急于脱售，但问多买少的情况至今不断上演，算是B级房源. 而那些C级的房源，就是廉价组屋，一般都卖在RM150k至RM200k之间。我手头上也卖出过几间位于布特高原（Putra Heights）的Sri Mutiara Apartment廉价屋. 由于廉价屋有诸多条例需要遵守，很多仲介都闻「廉」丧胆，不敢接下这种挑战. 有关商铺的二手房源，一直以来都是一店难求，尤其是双层店铺或一层半的店铺，深受投资者的追捧. 尤其是USJ11、USJ4和USJ8的店铺，面向大路的叫价都在RM2.5million以上. 最近一直受到投资者看重的Taipan Business Centre，据悉角头店铺成交价达到RM10million，中间三层店铺叫价也要RM5million. 这些老店铺的老业主和老仲介，都拥有很深的交情。新进的仲介要突围，拿到这些房源，并不是件轻易之事. 同样的情况也发生在工业房地产市场. 因为工业地段的稀缺，据我的市场观察，首邦市部分工业区一年到头的交易可能都不超过十单. 仲介们如果只专攻这一块，恐怕真的要饿肚子了. 一般专攻工业市场的仲介，都会在雪隆巴生河谷一带冲锋陷阵。看似大单一成交，就可以轻松过年；其实背后的考验，才是真功夫. 再看看租赁市场，无论是有地住宅、高楼公寓、商铺还是工厂，几乎都面临着僧多粥少的窘境. 先前拿到了新楼盘交钥匙的SS16 Teja Residence房源，不出一个月，手头上的...

身为一名扎根首邦市的房仲，除了了解房价、房屋格局和周边设施，我也希望进一步认识这里的居民. 最近，我翻阅了马来西亚统计局的人口与社区统计资料，希望透过数据，加深自己对这个地区的了解，也为日后的房地产工作打好基础. 首先，需要说明这份资料的统计范围：N.31首邦市州选区（DUN Subang Jaya），隶属梳邦国会选区. 它并不代表整个梳邦再也市政厅（MBSJ）的管辖范围，也没有细分至各个USJ社区，因此不能直接当作某一个USJ社区的人口数据. 根据报告中的2020年人口普查数据，N.31首邦市州选区共有208,003人，面积约25平方公里，人口密度约为每平方公里8,320人. 家庭户数共有56,122户，住宅单位共有62,544个，平均每户人数为3.7人。人口当中，马来西亚公民占88.1%，非公民占11.9%. 报告列出的族群比例为：华人47.2%、土著39.3%、印度人12.5%，其他族群1%. 年龄分布方面，15岁以下占17%；15至64岁占72.1%；65岁及以上占10.9%. 这些数字让我对社区的年龄结构有了更具体的认识. 年轻家庭、工作人口与年长居民，对房屋空间、交通便利和生活配套，都可能有不同的需求. 再看看报告列出的家庭收入与居住情况. 每月家庭总收入中位数为RM9,980。简单来说，就是将家庭收入由低至高排列后，位于中间位置的数值，并不代表每户家庭都赚取这个数额. 每月家庭总收入平均数为RM12,656，每月家庭消费支出平均为RM7,526. 居住在自有房屋的家庭占67.7%，租房居住的家庭占32.3%. 这让我看到，了解一个地区的房地产需求，除了关注买卖，也需要认识租赁市场. 不过，家庭收入并不等于买房预算. 实际负担能力，还需要考虑现有贷款、首期、日常开销及家庭成员人数等因素. 就业方面，报告列出的就业人数约为115,100人，劳动力参与率为76.8%，失业率为4.4%. 这里的劳动力参与率，并不是指全体居民当中有76.8%正在工作. 教育方面，小学共有15所，学生11,185人；中学共有9所，学生9,458人. 生活与商业设施，也是我特别关注的一部分. 根据以2022年1月4日马来西亚统计商业名(Malaysia Statistical Business Register，MSBR）内活跃商业机构为基础的资料，区内列有25座油站、32间私立...

从事房地产，经常有机会参加马来西亚房地产代理协会（MIEA）举办的座谈分享会，听听行业里的优秀房仲，分享他们如何促成大额交易，迈向百万佣金的目标. 这次的地点有别于往常，设在吉隆坡 UOB 总部。三位分享者分别来自住宅、商业及工业房地产市场，各有专长，也各有值得学习的地方. 第一位分享者，是来自 Reapfield 的 Peter Sek。 他拥有十多年的房地产经验，也是一名团队领袖，主要深耕二手住宅市场. 据现场分享，他后来促成了一宗过亿令吉的国际学校交易，让事业迈上了另一个台阶. 不过，让我印象最深的，是这宗大交易之前的一段经历. 在先前的一次买卖协商中，由于条件无法达成共识，他站在买家的立场，给予中肯的建议，甚至劝买家放弃收购，以保障买家的利益. 一次没有成交的交易，却让他赢得了买家的信任，也为日后促成过亿令吉的买卖埋下了伏笔. 房仲的价值，有时也体现在愿不愿意为客户说一句真心话. 第二位分享者，是专注于 Desa ParkCity（DPC）市场的 Lucas Liew. 据他的分享，他以 RM1,300万成交了一套 Park Regent 单位，面积为5,759平方尺，拥有5间卧室和6间浴室. 面对高端客户，他强调专注，以及服务至上的态度. 访谈中，有一个观点让我特别有感： 持续去做自己应该做的事，而不是只选择自己喜欢做的事. 这句话说起来简单，落实起来却不容易。跟进客户、熟悉产品、研究市场、处理细节，很多工作未必有趣，却都需要日复一日地做好. 第三位分享者，是深耕工业房地产市场的 Mohd Faleeq. 他同样从住宅市场起步，后来转攻工业厂房。经过几年的耕耘，据他现场分享，去年成功签下了一宗 RM8,000万的工厂交易，成绩斐然. 从他的分享中，我听到了准备功夫的重要. 遇到不确定的问题，就去寻找答案；客户面对难题，就设法寻找解决方案，再清楚地向客户交代。每一次认真处理问题，都是累积信任的机会. 他也提到，自己虽然是马来房仲，但绝大多数客户都是华人。能够跨越语言与文化背景，建立长期的客户关系，背后付出的努力，恐怕不是台上一两个小时就能说完的. 听完三位分享者的经历，我发现，他们分享的道理，其实并不陌生. 真诚待客、持续跟进、做好准备、提升专业——这些都是我们在公司培训和日常交流中，经常听到的提醒. 为什么值得一讲再讲？ 因为这些看似平常的道理，正是这个行...

每当看到网上有人冒充房仲，骗取租金或订金的新闻，我都会引以为鉴，也提醒自己：从事房地产这一行，身份透明，是建立信任的第一步. 平时大家口中的“房仲”，不少是房地产谈判员，英文称为 Real Estate Negotiator，简称 REN。他们必须隶属于注册房地产代理公司，在注册房地产代理的监督下工作，不能独立执业. 每当与其他仲介合作时，我都会先交换名片，再到官方系统核实对方的身份。这不是不信任，而是对客户、合作伙伴和自己负责. 我的编号是 REN 59923。这组号码让大众可以查询我的身份，但号码本身不能代表目前行业内有多少名活跃房仲. 我也曾遇过一些自称是仲介的人，递来的名片印着地产公司的名称，却没有列明个人注册编号。 遇到这种情况，我会进一步要求对方提供证件，并核实资料. 毕竟，一张印有公司标志的名片，并不足以证明持卡人拥有有效的执业身份. 在马来西亚房地产代理行业，大家经常接触到以下三种身份： 一、REN｜Real Estate Negotiator 房地产谈判员，俗称房仲。 持有监管局发出的 REN 编号及证件，在注册房地产代理公司的体系与监督下，协助处理房地产买卖和租赁事务. 二、PEA｜Probationary Estate Agent 见习房地产代理。 这是迈向注册房地产代理的专业培训阶段，需要在监督下完成规定的实务训练，并符合相关专业评核要求. 三、REA｜Registered Estate Agent 注册房地产代理。 符合专业资格、训练及评核要求，并获监管局注册的房地产代理。REA 是个人的专业身份；房地产代理公司则另有公司的注册资料. 相关监管机构是马来西亚估价师、评估师、房地产代理及物业经理局，英文简称 BOVAEP，马来文简称 LPEPH. 大众可以通过官方网站的查询入口，核实房仲及公司的资料： https://lpeph.gov.my/search-listing 查询时，除了看有没有注册编号，也要核对姓名、照片、所属公司，以及系统显示的状态和有效期，确认与你接触的人一致. 此外，REN 也需要按照监管局的年度要求，完成相关更新课程与证件续期手续。拥有一个编号，并不等于往后都不必更新. 对我而言，参加课程除了为了更新证件，也是提醒自己持续学习，跟上行业的发展与要求. 一张名片，是自我介绍；愿意让客户查证身份，才是建立信任的开始. 买...